[이수준의 부동산수첩] 타협하는 통계는 통계가 아니다

주택경기가 안 좋을 때는 수도권보다 지방에서 더 빨리 인식한다. 아파트보다는 다가구, 다세대 등 빌라를 중심으로 더욱 거래가 어려워진다. 그리고 매매 시장보다는 주기적으로 거래가 필연적인 임대차 시장에서 더욱 그렇다. 체감하는 순서가 실제로도 경기 변동의 순서이다. 통계도 중요 하지만 체감을 속일 수 있는 것은 없다.

최근 국토부 자료에 따르면 주택 임대차 시장의 전체 거래 건수 중 전세계약의 비율이 올해 45%까지 내려갔다. 지난 2019년의 60% 수준에서 약 15%가량이 떨어진 것이다. 반면, 월세 거래 비율은 지난 2019년에 비해 약 두 배 가량 증가한 12%를 기록했다.

금리가 올라가면서 전세금 마련이 어려워진 데다 최근 연이은 전세 사기의 영향도 있는 것으로 보인다. 그럼에도 한국은 가계부채의 구조적 특성상 쉽게 월세 시장으로 대세가 전환될 가능성이 크지 않다. 실제로 전세수요가 줄어도 공급은 그대로다.

그럼에도 언론에 나타나는 집값 전망은 각양각색이다. 이유는 지표를 인용하는데 있어 저마다의 기준이 다르기 때문이다. 물론 부동산 시장의 특성상 지역별 편차는 당연하다. 좁게는 강남 3구과 강북의 시장이 다르고, 같은 구에서도 각 단지별로, 수도권 이하에서는 반도체 등 산업이슈에 따라 시장의 상황은 너무 다르다.

무엇보다, 하나의 통계를 비교 시점을 달리해서 보면 또 결과가 달라진다. 그렇게 각기 다른 조건들을 각자의 주장을 뒷받침하기 위해 입맛대로 쓰다 보니 시장의 분석은 각양각색일 수밖에 없다. 마치 장님 코끼리 만지듯 하는 통계자료들은 지엽적으로 보면 거짓말이 아닐지라도 전체 주택시장을 파악하는데 있어서 혼란이 생길 수밖에 없다.

2020년 7월 국토부는 당시 정부의 집권 이후 주택가격이 11% 상승했다는 발표를 했었다. 이는 당시 주택시장의 체감 상승률과는 너무 다른 발표였다. 통계의 조사, 작성 주체는 한국부동산원(당시 한국감정원)이었다.

그리고 불과 며칠 뒤 경제정의 실천연대는 동일 기간의 주택가격 상승 폭이 52%라는 고백과도 같은 발표를 했다. 이후에 이어지는 각처의 반론과 재반론이 쌓였지만, 늘 그렇듯 유야무야 지나갔다. 당시 매일같이 늘어나는 코로나19 감염자 수, 대기업 총수의 별세, n번방 사건, BTS의 빌보드 석권 등 국민들이 시선을 분산시킬 뉴스는 차고 넘쳤다.

당시의 정부 발표가 100% 거짓이었다고 단언할 수는 없는 노릇이다. 그러나 통계의 일부가 사실이더라도 앞서 말했듯, 이를 사용하는 주체의 '이익 관계'에 따라 통계의 용도는 얼마든지 달라진다. 그리고 당연하게도 인사권을 가진, 예산의 편성 권한을 가진 쪽에서는 아무리 톤을 낮추고 표현에 신경 쓴다고 해도 받아들이는 입장에서는 부담스러울 수밖에 없다.

부동산은 그 불완전한 시장의 특성상 정부의 적절한 개입이 필요하나, 그 개입이 통계 작성에까지 미쳐서는 안된다. 통계가 외부와 타협하는 순간 그것은 이미 통계가 아닌 것이다.

전 정부의 통계 조작 의혹이 불거지게 된 경위를 거슬러 올라가 보면, 당초 해당 의혹을 처음 제보한 측은 통계작성의 최일선에 있었던 부동산원 노조원들이었다. 이후 현재까지 시끄러운 공방들, 말단조사원들에 대한 수차례의 질책성 호출, 특정 숫자를 제시한 가이드라인 등은 굳이 결론에 앞서 판단할 필요는 없다.

다만, 팩트를 팩트로써 냉정하게 마주했을 때 제대로 된 정책도 마련할 수 있다. 설령 정책에 실패하더라도 국민들이 스스로 판단할 기회마저 빼앗지는 말아야 한다는 것을 우리는 아르헨티나 정부의 지난 인플레이션 통계 조작을 통해서도 확인할 수 있다. 현 정부는 오얏나무 아래서 갓끈을 고쳐매는 일 조차도 조심했으면 하는 바람이다. /이수준 로이에 아시아 컨설턴트 대표