한국에서 가장 인기 있는 관광특구이자 떠오르는 교육의 도시. 천혜의 자연과 국내 유일한 아열대 기후를 누릴 수 있는 곳. 바로 제주도이다.

제주도가 도시민에게 투자의 옵션으로 자리 잡은 것은 비교적 최근의 일이다. 2000년대 이전까지만 해도 제주도의 부동산개발은 국지적이었다. 골프장, 호텔 등 대형 개발업자들의 무대가 뜨거웠던 반면, 일반 지역은 저평가 받아왔다.

2000년대 중반부터 제주도는 다른 국면을 맞게 되었다. 제주도가 드라마, 영화의 배경으로 등장하면서 내국인은 물론 일본, 중국인 관광객이 몰려들었다. 그 무렵 국내에서만 약 6개의 신생 항공사가 차례로 제주도에 취항했다.

하늘길이 넓어지니 눈여겨보지 않았던 제주의 시골집들, 외곽 산비탈의 농지들까지 몸값이 올렸다. 코로나19로 해외여행이 끊겼을 때에도 제주도 관광은 내국인들의 유일한 탈출구였다. 때맞춰 온 부동산 광풍에 제주도에도 개발 붐이 일었다. PF 규제가 덜하고 사업성도 긍정평가 일색이던 당시에 많은 개발업자들이 뛰어들었다. 타깃은 고급 호텔, 세컨드 하우스를 원하는 부유층이었다.

제주도 부동산에는 육지와는 다른 몇 가지 특징이 있다. 우선 제주도에서는 전세나 월세보다는 연세 (年貰)가 일반화되어 있다. 몇 년 전 지자체는 이를 개선해야 할 대상으로 보아 제주형 주택임대차계약서를 도입했다. 그러나 육지에서 온 단기간의 임차인들이 많고 오랫동안 이어진 연세 관행이 여전히 유지되고 있다.

또, 제주도의 부동산 거래는 매도자 매수자 간의 직거래가 많다. 섬의 특성상 대부분 한 다리 건너 아는 사람들끼리 계약을 했기 때문인데, 최근 중개업소가 늘어나도 직거래는 쉽게 줄어들지 않고 있다.

제주도는 개발비용이 비싸다. 내륙에 생산지를 두거나 내륙으로 입항하는 수입품들을 제주도에서 쓸 때는 보통 10~20% 가량의 추가비용이 든다. 과거에 비해 나아졌지만, 인력의 조달도 여전히 어렵다. 내륙의 노동력을 불러다 쓸 때는 체류비 등이 추가되고, 제주도의 기존 노동비까지 함께 올렸다.

비싼 가격에 건축을 시작하더라도 서울 등 대도시에 있는 건축주나 수분양자는 건설공정을 자주 확인하기 어렵다. 주인의 손이 덜 타면, 제아무리 최고의 기술자라도 미흡한 면이 생긴다.

내륙인들의 제주도 부동산 거래에서 가장 생소한 점은 바로 무덤이다. 제주뿐 아니라 내륙도 풍광 좋은 곳에는 어김없이 무덤이 있다는 말이 있을 정도이다. 민법상의 분묘기지권-타인 소유의 토지에 묘를 쓰더라도 그 분묘와 주변 일정 면적의 토지에 대해서는 사용권을 인정해주는 관습법상의 물권 등 우리나라는 무덤에 대해서는 유난히 관대한 유교 국가이다.

지질학적으로 섬 전체가 거대한 돌덩이와도 같은 제주에서는 봉분을 올릴 흙이 귀하다. 그래서 넓적한 돌을 얕게 덮어서 무덤을 표시한다. 육지 사람들이 언뜻 봐서는 구분해내기도 어렵다. 또 무덤을 감출만한 산줄기가 부족하다. 유일한 한라산을 중심으로 완만한 경사가 퍼져있고, 무덤들은 차례를 지낼만한 공간도 없이 길가에 바짝 붙어 있다. 토지개발의 필수 요건인 도로에 접한 땅을 찾기 어려운 것이다.

최근 호황기에 비싸게 분양된 제주도의 고급 주택들이 입주도 하기 전에 매물로 나오는 경우가 많다. 다주택자들은 대개 세컨드 하우스를 먼저 처분한다. 지금의 시장은 거품이 빠지는 단계다. 금리는 올랐고, 집값은 내렸다. 잔금대출을 전환할 때의 부담이 분양 당시의 느낌과는 크게 달라진 것이다.

이러한 하향시장에서는 계약금을 포기하더라도 분양권 계약을 취소하기가 어렵다. 호황기와 달리 분양사 입장에서도 되돌려 받은 물건을 처분하는 실익이 없기 때문이다.

그래서 수분양자들이 잔금을 미납하면 다른 자산에 압류를 걸어 압박을 해서라도 계약을 이행토록 한다. 무르기를 원하는 물건이 모두 나쁜 물건인 것은 아니다. 그 물건을 샀을 때와는 시절이 달라졌을 뿐이다. /이수준 로이에 아시아 컨설턴트 대표