서울시가 고물가·고금리로 위축된 재개발·재건축 활성화를 위해 사업성 보정계수를 도입해 수익성을 개선하고, 도로 접도 요건 등을 완화하는 방식으로 공공 지원을 강화한다.

서울시는 27일 오전 시청에서 기자설명회를 열고 이 같은 내용을 담은 '재개발·재건축 사업 지원 방안'을 발표했다. 

우선 시는 개발 이득이 적은 지역에 사업성 보정계수를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용 용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘리기로 했다. 사업성 보정계수는 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 개선할 수 있게 기존 세대수·지가·과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수이고, 허용 용적률은 지구단위계획이나 재개발을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 

예컨대 '기준 용적률 210%에 허용 용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면, 허용 용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→분양 285%·임대 15%) 증가해 사업성이 높아진다. 

유창수 서울시 행정2부시장은 "강남을 제외한 재건축 지역 대부분이 사업성 보정계수를 적용받을 수 있을 것"이라고 말했다. 

역세권을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 곳은 용도지역을 상향한다. 지하철 승강장으로부터 약 350m 이내에 있는 역세권은 전략용도시설(임대주택·노인복지시설·공원 등)을 설치하면 용도지역을 준주거지역까지 상향해 줄 것이라고 시는 설명했다.

유창수 행정2부시장은 "일률적으로 역세권이면 준주거지역으로 다 종 상향을 해준다고 말하기 어렵다"며 "도시계획 위계를 고려해 복합개발이 가능한 곳을 위주로 우선적으로 용도 지역을 변경할 예정"이라고 덧붙였다. 

과밀단지의 현황 용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률) 인정 범위도 확대한다. 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 조성돼 현행 조례나 허용 용적률을 초과, 사업성이 낮아 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역의 현황 용적률을 인정하고 법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지 추가 용적률을 부여할 것이라고 시는 덧붙였다. 

공공기여 부담도 던다. 시는 1종→2종, 3종→준주거로 상향시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 강남·북 상관없이 공통적으로 10%로 낮춘다. 또 시는 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한 용적률 산식의 '건축물 기부채납 계수'를 종전 0.7에서 1.0으로 올려 건축물을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

공공 지원도 확대한다. 먼저 도로 접도 요건이 6m 미만으로 완화된다. 당초에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았다. 1970년대 토지구획 정비사업으로 주택단지가 형성된 광진구 중곡동, 중랑구 중화동·묵동 등이 여기에 해당해 재개발시 혜택을 볼 것으로 시는 예상했다. 

시 관계자는 "4m 도로면 골목길에 차량 1대만 있어도 소방차가 진입할 수 없는 열악한 환경임에도 불구하고 재개발이 불가해 6m로 완화했다"며 "이 경우 서울시내 재개발 가능 구역이 484만㎡에서 1190만㎡로 약 2.46배 증가하게 된다"고 말했다.

고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→20m로, 고도지구는 20m→45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 규제를 손질했다고 시는 강조했다.

이와 함께 시는 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번의 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 단축하고, 정비사업 추진 주체가 빠르게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원(작년 248억원→올해 300억원)을 확대한다.