#. 서울에 위치한 A 주택사업장은 브릿지론 만기를 이미 네 번이나 연장하면서 이번 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업성 평가에서 '부실우려' 등급을 받을 가능성이 커졌다. 시장 침체로 수요가 감소하기도 했지만 그보다는 2022년 하반기 이후 당국 눈치보기에 들어간 금융권이 브릿지론 만기를 짧게 가져가면서 단기간에 3회가 연장됐다.

#. 수도권에 위치한 B 물류 사업장도 새로운 사업성 평가 기준에 따라 대출을 연장하지 못할 위기에 처했다. 최초 대출만기 도래 후 6개월이 지났지만 아직 지자체의 이슈로 인허가가 미완료 상태다. 금융권은 화주(화물운송을 의뢰하는 사람) 100%를 채워야만 대출을 연장해주겠다고 했지만 지금과 같은 경기 침체에서는 조건을 맞추기가 힘들다. 금융권이 다음달 부동산 PF 사업장에 대해 새 기준을 적용해 사업성을 평가할 예정이어서 업계에선 분양률이나 대출 만기 연장 기준 등에 미달해 '부실우려' 등급을 받는 사업장이 대거 나올 것으로 우려하고 있다. 건설업계는 사업성 평가 기준이 과도하게 획일적인 만큼 조정이 필요하다는 입장이다.

20일 금융당국에 따르면 각 금융업권은 오는 6월 개선된 평가기준을 반영해 부동산 PF의 사업성을 평가할 예정이다. 이번 평가의 경우 금융감독원이 7월 평가결과를 점검하고, 8월께 결과 조정에 나선다.

사업성 평가등급은 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4단계다. 기존 악화우려 등급 가운데 사업성 저하로 추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고, 충당금을 회수의문 수준으로 적립토록 했다.

특히 이번 사업성 평가방안에는 부동산 개발업계의 반발이 크다.

한국부동산개발협회는 금감원의 부동산 PF 사업성 평가 기준과 관련해 긴급간담회를 갖고 "디벨로퍼(시행사)와 업계의 막대한 피해가 예상된다"고 밝혔다.

협회는 "사업성에 대한 걱정이 낮은 사업장도 이번 과도한 기준으로 사업이 좌초될 우려가 있다"며 "분양률 기준은 있지만 수분양자의 계약해제 등에 대한 문제와 대책도 전무하다"고 지적했다.

협회는 또 "그룹사 연대보증과 동일회사 내 타 사업장 연대보증, 대주주연대보증 등 한 개의 사업장 정리는 단순히 거기에 그치지 않고 정상적인 다른 사업장들까지도 연쇄적으로 쓰러질 수 있다"며 "시행사와 시공사의 특정 사업장 부도 이후 연쇄부도를 막을 수 있는 대안이 필요하다"고 덧붙였다.

건설업계 역시 기대했던 지원방안은 없었다는 입장이다.

한 건설업계 관계자는 "금융당국의 시각에서는 부실사업장 매각이 부동산 PF 연착륙이며 심지어 원활한 사업추진이라고 보지만 시행사나 건설사 입장에서는 강제 구조조정 또는 정리되는 것"이라며 "부실사업장 구조조정만 강조하는 것은 기대했던 부동산 PF 지원 방안과는 거리가 멀다"고 전했다.

한국기업평가는 "PF 평가기준 개선 방안의 적용으로 분양성과가 저조한 사업장들에 대한 건설사들의 채무인수 부담이 현실화될 가능성이 다소 높아졌다"며 "신용등급 A급 건설사도 대구 등 분양경기가 악화된 지역에 소재한 프로젝트들의 분양성과가 저조해 부실사업장으로 분류될 수 있다"고 분석했다.

한기평에 따르면 A급 업체의 진행사업장에서 유의나 부실우려로 분류될 가능성이 있는 곳의 도급액 비중은 3.1%에 불과하다. 그러나 부실로 분류되어도 건설사의 책임준공 의무는 잔존하며, 개별 계약조건에 따라 시행사가 채무상환능력을 상실하면 건설사의 채무인수 의무가 발효될 수 있다. 이 경우 건설사가 부담해야 하는 최대 익스포저(위험노출액)는 도급액이 아닌 해당 사업의 대출잔액으로 확대된다.

다만 한기평은 "2023년 하반기 이후 계열지원, 보유자산 담보 등을 기반으로 선제적 자금 조달에 주력하고 있는 건설사들의 상황을 고려하면 채무인수 리스크에도 일정 수준 대응이 가능할 것"이라고 밝혔다.