분당, 일산 등 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 진행할 선도지구가 오는 11월 확정될 예정인 가운데 주민 동의율이 선정의 가장 중요한 기준이 될 전망이다.

22일 국토교통부에 따르면 1기 신도시인 분당·일산·평촌·중동·산본 각 지자체는 다음달 선도지구 공모를 시작한다. 9월 선도지구 선정 제안서를 접수해 11월에 선도지구를 최종 선정할 계획이다.

◆ 평가기준 100점 중 주민동의가 60점

국토부가 공개한 표준 평가 기준을 보면 총 100점 만점 중 '주민동의 여부'가 60점으로 비중이 가장 컸다.

기본적으로 구역 내 전체 토지 등 소유자의 50% 이상이 동의하고, 단지별 토지 등 소유자의 50% 이상 동의를 해야 공모에 접수할 수 있다. 50%가 동의했다면 10점, 95% 이상이 동의하면 60점을 받을 수 있다.

재건축 과정에서 갈등을 빚을 수 있는 만큼 반대동의율도 평가 기준에 넣었다. 1개 단지에서 소유자의 20% 이상이 반대하면 10점, 2개 단지 이상이면 20점이 깎인다.

정비사업 추진의 파급효과 항목에서는 통합정비에 참여하는 주택단지 수와 세대수에 각각 10점씩을 배분했다. 이밖에 주차대수 등 정주환경 개선의 시급성과 도시기능 활성화 필요성이 각각 10점씩이다.

박상우 국토부 장관은 "재건축 사업은 다수 주민들의 의사를 선정하는 부분이라 객관적인 기준 중 가장 중요한 것이 주민 동의율"이라며 "올해 주민 동의율을 충분히 확보하지 못해 선정이 안 됐으면 내년에는 동의율을 끌어올려 재도전을 할 수 있기 때문에 갈등으로 번지지 않고 주민 회의 등의 과정이 순조롭게 이뤄지도록 지원하겠다"고 말했다.

◆정비시기 분산하고, 신규 공급은 확대

이주대책도 논의됐다. 정비사업을 본격적으로 착공할 때 우려되는 전세시장 불안 등을 사전에 차단하기 위해서다.

먼저 정비 시기는 단계적, 순차적으로 분산한다.

1기 신도시의 경우 주택 약 30만호가 단기간 입주해 정비 시기가 일시해 돌아오는 만큼 시장 혼란이 우려되는 상황이다. 오는 2026년이면 전체의 94%인 27만5000호가 30년차를 맞이한다.

전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발 사업을 차질이 없도록 관리할 방침이다.

국토부 관계자는 "이주대책은 지역별로 상황이 조금씩 다르기 때문에 일률적으로 기준을 정하기 보다 주민들의 생활권역 내에서 이뤄지고 있는 주택 수급 상황을 국토부와 지자체가 면밀하게 들여다볼 것"이라며 "최근 3년간 1기 신도시 및 연접 지역의 인허가 물량이 27만가구, 착공 물량은 24만가구 수준으로 수용 가능한 수준 등을 판단해 필요하다면 신규 개발도 같이 추진해 나가겠다"고 밝혔다.

◆ 오는 2030년 입주 가능할까

정부는 오는 11월 선도지구가 선정되면 특별정비계획 수립에 착수해 내년 중 특별정비구역 지정을 완료한다는 방침이다. 오는 2026년 사업시행계획 및 관리처분계획 수립을 거쳐 2027년 첫 착공을 하면 2030년부터는 입주가 가능하다는 입장이다.

하지만 국토부가 착공 시점으로 밝힌 2027년은 '이주' 및 '철거' 기간도 포함돼 있어 실제 새 건물을 짓기 시작하는 시점은 2028년 이후로 밀릴 수도 있다는 지적이다.

국토부 관계자는 "2027년부터 이주 및 철거를 시작하는 것을 착공으로 같이 보고 있다"며 "공사기간을 총 3년으로 잡을 때 1년을 이주 및 철거 기간으로 잡고, 2년을 공기로 잡으면 2030년부터 입주가 가능할 것으로 보고 있다"고 설명했다.

일각에선 일반적인 재건축 사업 공사기간이 약 30개월 수준인 점을 고려하면 2027년부터 이주 및 철거가 시작될 경우 2030년 입주가 늦춰질 수 있다고 예상하고 있다.