그간 안전지대로 여겨졌던 서울 분양시장이 시험대에 올랐다. 부동산 경기는 아직 침체국면을 벗어나지 못하고 있는 반면 강북에서도 '국민평형'인 전용면적 84㎡의 분양가가 줄줄이 12억원대를 넘어서면서다.

신축임을 감안해도 주변보다 비싼 시세에 시장에서 원활히 소화될 지도 미지수지만 문제는 앞으로다. 정비사업 단지마다 공사비 급등에 따른 부담을 분양가로 전가하겠다는 분위기다.

10일 정비업계에 따르면 서울 성북구 장위뉴타운 6구역(푸르지오 라디우스 파크) 재개발조합은 최근 3.3㎡(평)당 평균 분양가를 3507만원으로 책정해 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증을 신청했다.

서울은 현재 강남3구와 용산구를 제외하고는 분양가상한제가 적용되지 않는다. 장위 6구역은 고분양가 심사 대상이 아닌만큼 최종 분양가는 조합이 책정한 분양가와 큰 차이 없이 확정될 것으로 보인다.

이번 일반분양 물량은 총 718가구다. 전용면적 84㎡는 10억4000만원에서 최고 12억1100만원선, 59㎡ 분양가는 8억2600만~9억4800만원선으로 전해졌다. 지하철 1호선·6호선 석계역 바로 앞에 들어서는 초역세권 단지라고 해도 20평대 분양가가 10억원에 육박하고, 12억원선을 넘어선 30평대 분양가는 사실 부담스러운 수준이다.

주변 시세 대비로도 분양가가 높다.

지난 2022년 12월 분양한 장위4구역(장위자이 레디언트)의 경우 3.3㎡당 2834만원으로 분양했다. 국평의 최고 분양가가 10억2300만원으로 분양가상한제 적용에도 고분양가 논란에 대거 미분양이 발생한 바 있다. 당시 무순위 청약과 선착순 분양으로 물량을 털어냈다. 오는 2025년 3월 입주 예정이다.

2019년에서 2020년 사이에 입주한 래미안 장위 포레카운티, 래미안 장위 퍼스트하이, 꿈의숲 아이파크 등 인근 신축의 시세도 국평이 9억원에서 11억원 사이다.

한 분양업계 관계자는 "2년 전에 고분양가 논란이 있었던 장위4구역도 지금은 입주권에 웃돈이 붙어 거래가 되고 있다"며 "장위6구역은 입지가 더 좋은만큼 물량이 천천히 소화되더라도 입주 전까지는 무리없이 분양이 마무리 될 것"이라고 예상했다.

실제 장위자이 레디언트 전용 84㎡는 입주권이 지난 3월 최고 분양가보다 2억원 가까이 오른 11억9500만원에 거래됐다.

업계에서는 분양가 상승세는 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 건설 원자재와 인건비 등 공사비가 상승세가 이어지고 있고, 땅값도 많이 올랐다.

홍제3구역 재건축 조합이 최근 조합원에게 공개한 일반분양가는 3.3㎡당 평균 4250만원대로 국평이 15억원에 육박할 것으로 추정됐다.

한국건설기술연구원에 따르면 지난 3월 기준 건설공사비지수는 154.85(잠정)다. 지난 2021년 3월 126.14와 비교하면 22.7% 상승했다.