부동산시장은 4단계의 경기순환 과정, 즉, 회복기·상승기·조정기·침체기를 반복한다는 것이 학계의 정설이다. 문제는 지금이 어느 단계에 속해있는지에 대한 판단이 늘 엇갈린다는 것이다. 침체기·조정기에도 어딘가에서 부동산 상승의 뉴스는 항상 들린다.

부동산은 지역별로 물건별로 동일한 조건이 있을 수 없는 부동성의 자산이기에 어느 시기든 집값 오르는 곳은 있기 마련이다. 물론, 급등기에도 휘둘리지 않고 시장을 바로 보는 객관적인 평가들이 존재했지만 이에 대한 부동산 소유자들의 반발은 극심하다. 근거 있는 비관론이더라도 그 전문성에 상관없이, 그저 매수 시기를 놓친 어느 개인의 투정으로 취급하기 일쑤이다.

주식시장도 마찬가지다. 개미들이 꺾여나가는 불황에도 한국의 증권사들이 매도의견을 제시하는 대상은 전체 상장사 중 1%도 못 되는 것으로 악명 높다. 증권사와 기업의 이해관계도 있고, 매도의견은 주주들로부터 늘 거센 항의와 비난을 감내해야 한다. 주식이든 부동산이든 시장을 바로 보는데 전혀 도움이 되지 않은 현상이다.

성공적인 투자를 위해서는 현재의 위치가 어디인지를 정확히 짚어야 한다. 가장 흔한 이론 중 하나는 주식시장과의 연계론이다. 기업의 실적개선이 잉여자금이 확보된 후에는 생산요소로서의 부동산에 투자하기 때문에 주가 상승 뒤에는 부동산의 차례가 온다는 이론이다.

이 이론은 변수가 너무 많다는 것이 단점이다. 더구나 국내 부동산은 기업에 영향을 상대적으로 덜 받는 주택시장의 비중이 매우 크기도 하고, 지역에 따라서 상업용 부동산과 주택시장의 엇박자가 심한 곳도 많다. 또한, 주식과 부동산은 수요나 공급 등 시장의 특성도 달라서 실제로 두 지수의 규칙성을 찾기는 힘들다.

부동산시장을 가늠할 수 있는 객관적인 지표 중 하나는 국채 금리다. 기업이든 가계든 금리에는 공평하게 영향을 받는다. 단순히 대출이자가 오르면 채무자들이 이자를 감당 못 해 집을 판다는 식의 이야기가 아니다. 이는 하나의 현상에 불과하다.

경제 뉴스에서 흔히 접하는 '채권 금리가 상승하면 채권가격이 하락한다'는 말이 있다. 언뜻 이해가 가지 않을 수도 있다. 금리가 올랐을 때 채권을 가지면 이자를 더 받을 수 있는데 왜 값이 내려간다는 것일까. 모든 투자에 앞서서 우리는 그 말부터 이해해야 한다.

예를 들면, 은행 예금은 개인이 은행에 돈을 빌려주고 이자를 받는 일종의 채권이다.

만약 중도 해지가 전혀 안 되는 정기 예금이 있다고 하자. 그 예금은 만기까지 금리가 고정되어 있어서 내가 그 예금상품에 가입한 뒤에 금리가 오른다면 손해를 보게 된다. 오늘부터 판매되는 상품의 높은 금리(수익률)를 나는 누릴 수가 없으니까.

하지만 어제 가입했던 예금을 만기가 도래하기 전에 할인해서 타인에게 팔면 그 돈으로 나는 다른 투자를 할 수 있게 된다. 채권을 사는 쪽에서야 어쨌든 총투자금액을 아낄 수 있다면, 낮은 금리의 상품을 떠안을 의사가 있을 테니까. 마찬가지로 금리가 내려가는 시기에는 고금리 시절에 사두었던 수익성 좋은 채권을 비싸게 팔 수 있다. 그래서 금리와 채권가격은 반비례하는 것이다.

미국의 기준금리에는 언제나 세계인의 관심이 집중된다. 금리가 내리면 채권뿐 아니라 우리가 보유하고 사용하는 모든 가치가 올라가기 때문이다. 우리는 불가능한 일을 원한다. 금리도 내리고 물가도 내리기를 바라지 않는가. 이를 진중한 표정으로 동시에 약속하는 일부 정치인들은 민주국가의 당연한 보통선거, 평등선거 제도가 새삼 다행스러울지도 모른다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표