어떤 제도이건 그것이 최초로 도입될 때부터 그 명운을 어느 정도 예상하게 된다. 재건축 초과이익환수제가 그랬다. 이 제도는 2006년에 재건축 단지를 중심으로 투기 수요가 몰릴 수 있다는 우려에서 도입되었으나 세법상의 근본적 모순과 부동산 경기 침체가 겹쳐서 한동안 적용하지 않다가 2019년도에 헌법재판소의 합헌 결정을 거쳐 본격적으로 부과되기 시작했다.

그러나 최근 이에 대한 폐지가 꾸준히 나오고 있다. 물가상승 등으로 주택공급의 큰 축인 재건축이 침체된 것이 이유이다. 응익의 원칙(국가로부터 얻는 이익에 따라 세금을 부과하는 조세의 대원칙)을 추구했으나 오히려 공익을 위한 주택공급이 막히고, 나아가 GDP와 200만 일자리를 책임지는 건설업에 위축된다는 우려에서다.

초과이익환수제는 주택시장에 어떤 영향을 미칠까? 통상 재건축사업의 건축비는 강남과 지방의 차이가 없다. 새로 짓는 아파트의 가격 차이는 결국 땅값의 차이다. 초과이익환수제는 이 근본적인 땅값의 차이에 대해, 새집을 짓는 건축행위를 원인으로 해서 징벌적으로 부과한다.

이 제도가 주로 적용되는 강남권의 경우 조합원들이 보유한 비싼 땅의 일부를 팔아서 새집의 건축비를 충당하고 아파트 층수를 높여 무주택 청약자들에게 새집을 공급한다. 즉, 내 땅을 포기해서 남에게 주택을 공급하는 대가로 내는 세금이다.

재건축 조합원은 건설사에 조합원 추가 부담금(전체 재건축 사업비 중 일반분양 이익으로 충당하지 못하는 잔여 비용)을 내야 한다. 여기에 수억 원의 부담금까지 추가된다면 사업을 해도 이득이 없기 때문에 조합원은 재건축사업에 소극적이고 분양가상한제로 인해 건설사도 참여를 꺼리게 된다. 이래저래 주택공급도 막히고, 외부 불경제(낡은 아파트로 인해 인근 도시환경에 부정적인 효과)도 초래하게 된다.

세금은 본래 매출에서 원가 및 비용을 제외하는 회계적 과정을 통해서 확정된 이득에 따라 내야 한다. 그러나 초과이익환수제의 계산법은 아직 새집의 매각 여부, 그 손익조차도 결정되기도 전에 가상으로 예측한 차익에다 부과한다.

이는 일반적으로 통용되는 회계 원칙과 다를 뿐더러 유사한 관행도 찾기 힘들다. 설사 나중에 시세 차익이 발생하더라도 그 시점에는 어차피 그에 대한 양도세를 내야 한다. 이때 미리 걷어간 추가이익환수금은 필요경비로 공제받지만, 만약 양도하지 않는다면 국가가 실거주자를 역차별하는 모순에 빠지는 것이다.

일각에서는 미실현 이득의 조세로서 일부 해외 사례를 주장하지만, 한국의 재건축 제도하에서는 이를 개발부담금의 개념과 현물로 이미 납부하고 있다. 통상 재건축의 용적률을 올리는 대가로 그 토지의 일부를 국가가 기부채납 형태로 가져간다. 예컨대 100평 땅 위의 낡은 2층집(연면적 200평)을 재건축할 때, 보유한 토지 중 30평을 국가에 헌납하고 남은 70평 땅에 3층을 지어서 연면적 210평을 얻는 것이 보편적이다.

특히 대규모 단지는 공공을 위한 도로 확장 등의 제반 비용까지 부담하며, 재건축 이후에는 보유세도 더 내서 그 유지관리비용도 충당한다.

이미 상당한 자산을 공공의 목적으로 제공하는데, 이에 더해 회계적으로나 조세 형평성 측면으로나 모호한 개념인 초과이익을 환수하는 탓에 논란이 끊이지 않던 것이다.

초과이익환수에 대한 유일한 옹호론은 사유재산으로서의 부동산에 대한 국민 정서였다. 그러나 경제 논리로 볼 때 국민 정서는 재건축의 당사자에게도, 무주택자에게도 실익을 가져다주지 못했다.

짧은 시행착오를 뒤로하고 이를 바로잡기 위한 논의가 이루어지는 것은 다행스러운 일이다. 다만 초과이익환수라는 명칭이 없어지더라도 이를 보유 연수, 실거주 기간에 따라 공제해주는 식의 또 다른 규제로 대체한다면 매물도, 전세공급도 줄어들어 집값을 높이는 역효과를 불러일으킬까 우려된다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표