앞으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율이 5%에서 20%로 확대된다. 우리나라의 경우 PF사업 자기자본비율은 5%에 불과하고, 나머지는 대출에 의존하고 있어 금리인상시 이자부담으로 부실이 대거 발생할 수 있다는 판단에서다.

부동산PF사업은 토지에 주택·건물 등을 지을 시 발생하는 미래 수익성을 담보로 자금을 대출받는 금융기법이다. 현재 부동산PF사업을 위해 대출받은 규모는 약 230조원으로 약 70%가 주거시설에 해당한다.

금융위원회·기획재정부·국토교통부는 14일 이 같은 내용을 담은 부동산 PF 제도 개선방안을 발표했다. ▲PF사업의 자기자본비율 확대 ▲PF 대출시 사업성 평가강화 ▲한국형 디벨로퍼(developer) 육성이 골자다.

◆토지주 현물출자시 세제혜택…자기자본비율↑

우선 정부는 PF사업의 자기자본비율을 단계적으로 2026년 10%→ 2027년 15%→2028년 20%로 확대한다.

현재 PF사업을 진행할 경우 땅을 매입하는 비용은 30%, 그 땅에 주택·건물을 짓는 비용은 70%다.

지금까지 PF사업자는 토지매입비용의 3%만 있으면 나머지 토지매입비용의 27%를 브릿지대출로 충당했다. 브릿지대출은 사업자가 주택·건물을 짓기 전 땅을 매입할 수 있도록 지원하는 대출 상품이다. 땅만 다지다가 금리인상으로 이자부담이 커져 부실이 발생하는 것을 방지하겠다는 의도다.

이를 위해 정부는 토지주가 토지·건물에 현물출자해 주주로 참여할 수 있도록 세제혜택을 제공한다.

현물출자시 주택·건물을 지어 받게 되는 이익시점을 고려해 양도차익 과세·납부를 유예한다. 이 경우 사업자는 고금리인 브릿지대출 없이도 자기자본과 현물출자를 통해 토지매입을 할 수 있다.

아울러 은행·보험·증권 등 금융기관은 PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 PF대출시 적립하는 충당금 비율을 높게 적용한다. 시행사가 현물출자 등을 통해 자기자본비율을 높인 뒤 나머지 비용을 PF대출로 받을 수 있도록 하기 위해서다. 상호금융, 여전사, 새마을금고는 저축은행과 같이 사업비 대비 20% 자기자본비율이 있어야 PF 대출이 가능하도록 개선할 방침이다. ◆ 'PF통합정보시스템' 구축

부동산PF 시장의 관행도 대폭 개선한다.

지금까지 금융기관은 PF 사업성 평가에 대한 신뢰도가 낮아 시행사(건설사)·시공사의 담보규모와 신용도에 의존해 대출을 공급했다.

정부는 PF사업성 평가기준·절차 를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 설립한다. 금융기관은 전문평가기관의 인증을 받은 사업성 평가를 의무적으로 확인한 뒤 PF대출을 공급할 수 있다.

시행사가 책임준공을 못할 시 시공사가 채무인수 등을 부담하는 제도도 개선한다. 현재 시공사는 전쟁·천재지변 사유를 제외하고는 준공기한 연장이 불가하다. 시공사 책임이 아닌 이유로 준공이 완료되지 않았을 때 발생하는 손해배상을 시공사가 부담하지 않도록 개선방안을 마련한다.

또 PF사업장의 추진현황을 볼 수 있도록 PF 통합정보시스템을 구축한다. 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률까지 사업장별로 확인할 수 있도록 반기마다 현황정보를 축적한다.

이 밖에도 정부는 한국형 디벨로퍼도 육성할 계획이다.

안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모한다. 우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도한다. 이를 통해 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼가 나오게 되면 중장기적으로 PF 시장은 분양에서 개발·운영 중심으로 구조가 선진화될 것으로 기대하고 있다.

금융위 관계자는 "유휴토지의 현물출자가 활성화되면 부동산 개발시장의 경기가 활력을 띄게 되고 주택공급 여건도 개선될 것"이라며 "개발과 운영이 가능한 리츠를 활성화해 종합부동산 회사 성장을 지원하고 우량사업에 국민참여기회도 제공할 계획"이라고 말했다.