1기 신도시 가운데 가장 먼저 재건축에 나서는 선도지구의 입주 목표는 오는 2030년이다. 빠르면 2026년 말부터 이주를 시작해야 하지만 변수는 많다. 이주대책은 물론 분담금에 따라서도 사업진행이 늦춰질 수 있어서다.

27일 국토교통부에 따르면 1기 신도시인 분당·일산·평촌·산본·중동 등에서 선도지구로 선정된 3만6000가구의 이주대책은 다음달 중으로 나온다.

정부는 선도지구의 첫 착공은 2027년, 첫 입주는 2030년을 목표로 잡았다. 이를 위해서는 진행이 빠른 단지부터 2026년 말에는 이주를 시작해야 한다. 각 지역별로 대규모의 이주가 연쇄적으로 이뤄지는 만큼 전월세 공급이 부족해질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

일단 별도의 이주용 단지 등은 짓지 않는다. 인근 유휴부지와 함께 영구임대 재건축, 매입임대주택 등을 활용하는 것이 정부의 기본 방침이다.

국토부 관계자는 "이주만을 위한 영구임대주택은 이주가 없는 경우 공실이 생길 수도 있기 때문에 주택을 다양한 유형으로 공급해서 전월세시장에서 수요를 흡수할 수 있도록 하겠다는 것"이라며 "예정된 공급과 수요를 비교해서 어느 시점에 과연 전월세시장에 마찰이 생길 것인지 보고 있다"고 설명했다.

관계자는 또 "부족한 시점에 지자체와 정부가 힘을 합쳐서 주택을 공급하겠다"며 "특정 단지의 이주가 확실시되면 해당 주택을 임시로 이주용으로 쓰고, 이후 분양 전환해 시장에 공급하는 형태도 될 수 있다"고 덧붙였다.

재건축 규모가 가장 큰 분당의 경우 오리역 역세권 유휴부지를 활용하는 방안을 검토 중이다. 성남 농수산물 종합유통센터와 한국토지주택공사 오리 사옥 등이 대상지다.

국토부 관계자는 "오리역 역세권 부지를 이주 대책에 활용할 것인지 협의 중"이라며 "이미 오리역 인근 개발 사업안에 배후 수요를 고려한 주상복합 내용이 들어있고, 얼마나 물량이 가능할 지는 봐야 할 것으로 보인다"고 말했다.

재건축이 가시화되면서 분담금과 공공기여 부분도 변수로 떠올랐다. 선도지구로 선정되기 위해 단지들이 적극적으로 추가 공공기여를 약속하고, 임대주택 비율을 높여 제안했지만 그만큼 사업성은 악화되고 분담금이 늘어날 수밖에 없다.

1시 신도시들이 용적률을 높여달라고 하는 것도 같은 이유다. 현재 재정비 기준 용적률은 ▲분당 326% ▲일산 300% ▲평촌 330% ▲산본 330% ▲중동 350% 등이다. 일산이 다른 지역 대비 기준 용적률이 낮다.

국토부는 추정분담금을 산정할 때 감정평가 결과에 대한 주민 갈등이나 민원을 줄이기 위해 부동산원을 통해 분담금 산출을 지원할 계획이다.

국토부 관계자는 "향후 사업이 추진과정에서 잘 진행될 수 있도록 하기 위해 선도지구 선정에 있어 기본적인 동의율을 가장 높게 본 것"이라며 "일부 갈등요인이 있을 수는 있지만 지자체 차원에서 종합적으로 지원체계를 마련하고 있다"고 전했다.