올해에 이어 내년 건설부동산 시장 전망이 어둡다. 경기 침체로 기업들이 투자계획을 축소하고 있는 가운데 분양 수요 역시 쉽게 회복되지 않을 것으로 보이면서다.

17일 한국기업평가에 따르면 공시 등급을 부여한 건설사 21개사의 내년 매출 전망치는 107조원으로 올해 예상치 112조6000억원을 밑돈다.

건설투자 선행지표 역시 부진하다.

나이스신용평가에 따르면 건축허가면적은 올해 3분기 누적 기준 9100만㎡로 전년 동기 대비 11.7% 감소했다. 건축착공면적도 5800만㎡으로 2018~2022년 연평균 대비 절반 수준밖에 안된다.

김창수 나이스신용평가 책임연구원은 "선행지표의 부진한 흐름을 감안하면 2025년 건설투자는 올해 대비 저하될 것"이라며 "국내 건설산업에서 민간공사가 높은 비중을 차지하고 있는 만큼 신규수주 둔화로 업황 저하세가 지속될 것으로 판단된다"고 분석했다.

신평사들의 내년 건설업에 대한 신용등급 전망은 모두 '부정적'이다.

아직 수익성이 낮은 상황에서 미분양에 따른 부담은 커졌다. 올해 분양물량 자체는 늘었지만 민간아파트의 평균 초기분양률은 2023년 4분기 86.3%에서 2024년 2분기 64.2%로 하락했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 지난 10월 1만8000호로 2020년 9월 이후 최대치다.

최한승 한국기업평가 기업2실장은 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무 감소 등으로 과거와 같이 단기 유동성 리스크가 발생할 가능성은 낮겠지만 경기 침체에 대한 우려가 커지는 가운데 장기 미분양 프로젝트에 따른 재무부담 확대 가능성을 배제할 수 없다"며 "건설산업 제반 환경이 악화되면서 업계 전반의 등급 하방 압력은 여전히 높다"고 지적했다.

사업유형이나 지역별 포트폴리오 구성에 따라 업체들 간 실적이나 신용도의 양극화가 심화될 전망이다. 한기평은 수익성 개선 여부와 함께 차입금 수준, 신규수주 규모 등에 대해 모니터링 할 예정이다.

실적개선은 오는 2026년부터 가능할 것으로 보인다.

현재 건설사들이 진행 중인 프로젝트의 절반 이상은 원자재 가격과 인건비 상승세가 가팔랐던 2021년~2022년경 착공한 것들이다. 원가상승분을 어느 정도 반영해 수주한 2023년 수주 물량들이 2026년부터 착공에 들어간다.

최 실장은 "내년 건설업 신용도는 건설사들이 미분양에 따른 운전자본부담을 감내할 수 있는데 여부에 달렸다"며 "2022년 하반기부터 본격화된 건설 업황 저하 시기에 상대적으로 수요가 높은 수도권에 집중됐던 분양들이 오히려 건설사 손익에 부정적으로 반영될 수 있다"고 설명했다.

미분양 물량 가운데 수도권 비중은 지속적으로 높아지며 올해 10월 기준 21%를 기록 중이다. 수도권 사업장은 전체 비용에서 택지비가 차지하는 비중이 높아 미분양이 발생하면 지방사업장보다 손실이 더 크게 나타날 수 있다 .

한 건설업체 관계자는 "적어도 내년 상반기까지는 원가 상승분 때문에 어려움이 예상된다"면서 "전반적인 건설 경기가 살아나야 버틸 수 있을 것"이라고 말했다.