올해도 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 선호 현상이 지속되며 서울 신축 아파트 가격이 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 반면 재건축 아파트는 지역별 차별화된 양상을 보이며 회복 속도가 더뎠다.

4일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 재가공해 서울 주요 자치구 연령별 아파트 평균 실거래 가격을 분석한 결과에 따르면 신축 아파트는 두 자릿수 상승률을 기록하며 강세를 보였으나 재건축 아파트는 일부 지역을 제외하고 상승 폭이 제한적이었다.

재건축 아파트 가격 상승률은 서울 평균(16.6%포인트(p))에 미치지 못했다. 특히 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p)의 상승 폭이 작았고 노원구(-0.7%p)는 오히려 하락했다. 원자재 가격 상승과 금리 인상에 따른 공사비 증가가 주요 원인으로 분석된다.

그러나 강남구 재건축 아파트는 압구정동 대단지를 중심으로 가격이 상승하며 최저가격 대비 21.6%p 증가했다. 2024년 하반기 기준으로 전기 대비 12.3%p 상승하며 주요 지역 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 "고물가와 정치적 변수 등 불확실한 시장 환경 속에서 '똘똘한 한 채' 선호 심리가 강남 재건축 아파트로 집중되고 있다"고 분석했다.

서울 주요 자치구 신축 아파트는 가격 강세를 이어갔다. 서초구 신축 아파트는 2024년 하반기 기준 최저가격 대비 49.4%p 상승하며 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 원베일리 등 한강변 고급 신축 아파트 입주가 시장을 견인한 영향으로 분석된다.

반대로 송파구 신축 아파트는 최저가격 대비 -2.6%p를 기록하며 유일하게 하락했다. 강동구 올림픽파크 포레온(1만2000가구 규모) 입주 영향이 반영된 것으로 보인다. 향후 잠실 래미안 아이파크 등 대단지 입주가 예정돼 있어 가격 반등 가능성은 있다.

서울 신축·재건축 아파트 간 가격 격차도 확대됐다. 2024년 하반기 기준 서초구 신축 아파트는 재건축 아파트보다 3.3㎡당 평균 4275만 원 높았으며 신축 대비 재건축 아파트 가격 배율도 2022년 상반기 0.86에서 2024년 하반기 1.6으로 증가했다.

다만 일부 지역에서는 반대 흐름이 나타났다. 송파구는 2024년 상반기를 기점으로 재건축 아파트가 신축 아파트보다 가격이 높은 모습을 보였다. 2023년 하반기 금리 인하 기대감이 커지면서 매수 심리가 회복됐고 신축 아파트 공급이 부족한 잠실동 등 선호 입지를 중심으로 재건축 아파트 수요가 몰린 영향이다.

최근 공사비 상승세가 둔화되고 용적률 상향 및 정비사업 절차 간소화 등 재건축 사업성을 개선하는 정책이 추진되고 있다. 하지만 재건축 초과이익 환수제, 금리 인하 지연, 고물가 등 외부 변수로 인해 수요자들의 불확실성은 여전하다.

남 연구원은 "사업성이 확보된 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것"이라며 "재건축 아파트 시장 내에서도 양극화 현상이 심화할 전망"이라고 내다봤다.