올해 부동산 시장도 전망이 밝지 않다. 부동산 전문가와 현장 분위기를 그대로 체감하는 공인중개사들은 올해 집값이 하락할 것으로 봤다.

이와 함께 지역별 양극화는 더 심화될 것으로 보인다. 지방 집값은 올해도 하락세가 지속되는 반면 수도권에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

◆혼돈의 부동산 시장…하향 안정세

16일 KB금융그룹이 발간한 '2025 KB 부동산 보고서'에 따르면 부동산전문가와 공인중개사, 프라이빗뱅커(PB) 등을 설문조사한 결과, 2025년 주택 매매가격 전망에 대해 부동산전문가(62%)과 공인중개사(79%), PB(62%) 등이 모두 하락 전망이 우세했다.

이번 보고서는 700여 명에 대한 설문조사로 현장의 생생한 의견을 반영했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "올해 역시 주택가격 상승요인과 하락요인이 혼재된 시장 상황이 지속될 것"이라며 "무엇보다 가계부채 관리와 주택공급 등 정부 정책이 시장의 흐름을 결정할 주요 변수가 될 것"이라고 설명했다.

주택시장은 2013년부터 2021년까지 9년간 상승세가 지속됐지만 2022년 들어 하락세로 전환되었다. 지난해에는 하락과 상승, 하락으로 이어지며 방향성에 대한 혼란이 가중됐다.

여전히 불확실성이 크지만 전반적으로 하향 안정세를 보일 것이란 전망이 우세했다. 하락폭에 대해 전문가는 -3~-1%, 공인중개사는 -1~0% 수준이 될 것이라는 답변이 많았다.

지역별로는 수도권에 대한 전망이 다소 엇갈렸다. 부동산 전문가는 상승 전망이 54%로 하락할 것이라는 의견보다 많은 반면 공인중개사는 하락 전망이 56%였다. 최근 거래량이 감소하며 침체되어 있는 현장의 분위기가 반영된 것으로 풀이된다.

전세가격의 경우 부동산 전문가의 62%, 공인중개사의 61%가 상승할 것으로 답했다. 매매시장 불확실성이 확대되며 매매 대기 수요가 증가할 가능성이 크고, 올해 입주물량(27.2만 호)이 지난해(36.1만 호) 대비 약 9만 호 감소할 것으로 예상되면서다.

◆올해 부동산 최대 변수는

올해 주택시장의 가장 큰 변수는 정부의 정책이 될 가능성이 높다. 대출 규제를 비롯해 정비사업이나 3기 신도시 등 주택 공급도 정책과 밀접하다.

보고서는 "가계부채 관리 강화는 작년 4분기 이후 주택 경기 둔화의 주요 요인으로 작용했으며 올해도 가장 핵심적인 정책 이슈가 될 것으로 보인다"며 "실수요자 중심인 현재의 주택시장에서 대출 규제의 영향은 상당히 크다"고 지적했다.

보고서는 또 "공사비 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 민간 공급이 제한적인 상황에서 공공 주도의 공급이 미치는 영향이 클 수 있다"며 "정부 정책은 늘 주택시장에 큰 영향을 미쳐 왔지만 올해는 더욱 중요하게 작용할 것"이라고 덧붙였다.

올해도 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 열풍은 이어질 것으로 보인다.

부동산전문가, 공인중개사, PB는 공통적으로 준공 5년 이내의 신축 아파트와 분양 아파트 투자 가 유망할 것이라는 의견이 가장 많았다. 신축 아파트에 대한 선호와 함께 신규 주택 공급이 줄면서 희소성은 더 높아졌다.

반면 꾸준히 상위권을 기록해 온 재건축 아파트는 지난해 대비 선호도가 크게 낮아졌다. 특히 재건축 아파트는 지난해 PB 조사에서 투자 유망 부동산 1위를 차지했지만 올해는 3위로 두 단계 떨어졌다. 최근 불거진 공사비 갈등과 사업 지연, 추가 분담금 문제 등 부정적 이슈가 영향을 미쳤다.