정부가 토지거래허가구역 해제를 35일 만에 번복했다. 말을 뒤집은 것은 물론 이전보다 지정 구역은 광범위하게 확대됐으며, 개발호재나 재건축 등 특정사유 없이 모든 아파트를 대상으로 했다.

전문가들은 비규제 지역으로의 풍선효과를 유발하고, 실수요자의 서울 내집마련을 더 어렵게 만드는 부작용을 초래할 것으로 우려했다.

◆ 광범위한 토허제 지정…추가도 검토 '초강수'

정부가 서울 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트로 토지거래허가구역을 대폭 확대하는 초강수를 둔 것은 집값 상승세가 심상치 않다는 판단에서다.

토지거래허가제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로 거래를 하려면 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며, 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'는 힘들다.

국토부에 따르면 서울 주간 상승률은 작년에는 보합(0.00%)에서 0.20% 상승까지 15주 가량 걸렸지만 최근에는 7주 만에 도달할 만큼 상승세가 가팔랐다. 강남3구 중심으로 상승폭이 확대되던 것이 2월 말부터는 서울 자치구 대부분으로 확산됐다.

박상우 국토교통부 장관은 "최근 서울과 수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다"며 "관계기관은 추가적인 집값 상승과 가계대출 급증 가능성을 배제하기 어렵다는 것에 의견을 모았다"고 설명했다. .

단기적으로는 거래 위축과 가격 조정 효과가 있겠지만 장기적으로는 실효성이 크지 않을 것으로 평가됐다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 "기준금리 추가 인하 가능성과 지속적인 공급 부족 등 부동산 시장을 자극할 요소들이 여전해 중장기적으로는 다시 가격이 반등할 가능성이 높다"며 "규제 지역에서의 투자 제한이 비규제 지역으로의 풍선효과를 유발하면서 강동·마포·성동 등 인근 지역의 가격 상승이 예상된다"고 지적했다.

실제 잠실·삼성·대치·청담동은 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 직후, 7월 들어 아파트 매매가격 상승폭이 6월 대비 둔화됐다. 반면 인근 비규제 지역인 강남구 압구정동과 개포동, 서초구 반포동과 잠원동은 상승폭이 크게 확대됐다.

특히 이번 규제가 오는 24일 계약부터 적용되는 만큼 단기간 내 해당 지역의 거래량이 급증할 가능성도 제기됐다.

◆ '갭투자' 막아라…대출 규제도 강화

서울과 수도권 주요 지역의 경우 주택담보대출과 전세대출도 점검을 강화한다.

선순위 전세(대출)가 설정된 주택에 후순위로 주담대를 취급할 경우 관련 리스크를 평가·반영해 대출이 취급됐는지 등을 살펴본다. 다주택자의 신규 주담대 제한과 갭투자 관련 조건부 전세대출 제한 등도 점검토록 했다.

당초 오는 7월로 예정되었던 HUG 전세자금대출 보증비율 하향도 5월로 당겨 시행한다. 기존 100%에서 90%로 낮아진다.

정책대출에도 예외를 두지 않겠다는 방침이다.

박 장관은 "투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 다각적인 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토해 선제적으로 대응해나가고, 디딤돌 대출 등 정책대출 증가세가 서울·수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용할 경우 대출금리 추가 인상 등을 즉각 추진하겠다"고 강조했다.

국토부는 서울시와 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값담합 등을 집중 모니터링 하고, 편법대출·허위신고 등 시장질서 교란행위에 대한 기획조사와 자금출처 수시 조사도 병행 실시한다.