대통령 탄핵 인용 결정으로 정치적 불확실성은 일단락됐지만 부동산 시장은 당분간 신중한 흐름을 이어갈 전망이다. 전문가들은 정치 이벤트보다는 금리, 대출, 공급 등 구조적 변수가 향후 시장 방향성을 좌우할 것이라고 예상했다.

최근 서울시는 정비사업 기대감이 높은 압·여·목·성(압구정·여의도·목동·성수) 4곳을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 지정 기간은 오는 27일부터 2026년 4월 26일까지다.

시는 "정비사업 대상지 해제 시 투기 수요 유입 가능성이 크다"며 "실수요 중심의 시장 질서를 확립하기 위한 불가피한 조치"라고 밝혔다. 앞서 지난달 19일에는 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역에 대해 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 재지정했다.

정책이 다시 규제 기조로 선회하면서 일부 시장 수요는 비아파트 상품으로 이동하고 있다. 우리은행 WM영업전략부에 따르면 지난달 24일부터 이달 1일까지 강남3구와 용산구에서 거래된 아파트는 단 2건뿐이었지만 같은 기간 연립·다세대 주택은 13건이 거래됐다.

전문가들은 부동산 시장의 방향을 결정짓는 핵심은 정치보다 구조적 변수에 있다고 보고 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 6일 "정치 불확실성이 정리된 이후부터는 실질 변수가 중요하다"며 "부동산 시장은 정치보다 금리, 대출, 규제, 수급 등에 민감하게 반응한다"고 설명했다.

이어 "토허구역 해제 당시 신청된 주택담보대출이 4월부터 실행되며 가계부채가 급증할 수 있다"며 "정부는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 이후 기준금리 인하 여부를 조정할 가능성이 있다"고 말했다.

공급 전략 측면에서도 하반기로 일정이 밀릴 가능성이 제기된다. 양 수석은 "정책 방향이 불확실한 상황에서 건설사들이 미분양 리스크를 줄이기 위해 시장 반응이 본격화되는 시점을 기다릴 수 있다"며 "하반기, 특히 9월 이후 분양이 집중될 수 있다"고 분석했다.

금리와 공급 변수 등 불확실성은 여전한 가운데 청약 시장에서는 실수요 기반 흐름이 유지되고 있다. 부동산R114에 따르면 인천계양과 고양창릉 등 3기 신도시 본청약 분양가는 사전청약 대비 각각 18%, 15% 상승했지만 고양창릉 S5블록 전용 84㎡는 409.8대 1의 경쟁률을 기록했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "탄핵 선고가 부동산 시장에 미치는 단기 영향은 제한적"이라며 "정권 유지 여부에 따라 정책 조정 가능성은 있지만 3기 신도시나 1기 신도시 정비 같은 중장기 정책은 정권 교체와 관계없이 추진될 가능성이 높다"고 말했다.

그는 "주택공급은 장기 계획인 만큼 일시적인 정치 변수로 중단되긴 어렵다"며 "시장에 영향을 줄 핵심은 향후 금리, 대출 규제 등 구조적 변수의 조합"이라고 강조했다.