오락가락하는 토지거래허가제(이하 토허제) 구역 지정이 서울 부동산 시장을 '상급지'와 '하급지'로 갈라놨다. 이전까지 부동산 시장 양극화가 수도권과 비수도권의 문제였다면 토허제는 서울 내에서도 지역 간 격차를 벌려놓는 계기가 됐다.

22일 한국부동산원 '전국주택가격 동향 조사'에 따르면 올 1분기에 서울 송파구 아파트의 매매값은 4.28% 급등해 전국 시·군·구 아파트 가운데 상승률이 가장 높았다. 서울 평균 상승률(1.06%)을 크게 웃도는 수준이다. 강남구와 서초구 역시 각각 3.52%씩 올라 송파구에 이어 전국에서 상승률이 두번째로 높았다.

반면 노원(-0.23%)·도봉(-0.17%)·강북구(-0.11%) 등 '노도강' 지역과 중랑구(-0.12%), 금천구(-0.11%), 동대문구(-0.09%), 구로구(-0.07%), 은평구(-0.05%) 등은 1분기 아파트 매매가격이 오히려 떨어졌다.

강남권과 비강남권의 분위기를 결정지은 것은 토허제다.

오세훈 서울시장은 올해 1월14일 토지거래허가구역 해제 가능성을 언급한 데 이어 2월13일 잠실·삼성·대청·청담동 등을 허가구역에서 제외했다. 5년 가까이 묵은 규제가 풀리자 집을 팔려는 주인과 대기 수요가 쏠렸다. 거래가 크게 늘면서 집값도 급등한 것.

주간별로 보면 2월 10일 주간부터 강남3구의 아파트 매매가격이 급등하기 시작했으며, 토허제 구역이 확대 재지정된 직전 주간까지 이어졌다. 3월 17일 주간부터 상승폭이 급격히 둔화되면서 토허제 지정 여부가 서울 주요 지역의 매매가격에 뚜렷한 영향을 미쳤다.

정부와 서울시는 해제 35일 만인 지난달 19일 기존보다 대상 지역을 더 확대해 재지정하는 조치를 단행했으며, 범위는 강남 3구를 포함해 용산구 전체 아파트까지 넓어졌다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "토허제 언급 이전까지만 해도 주택시장 양극화는 주로 수도권과 비수도권 간의 문제로 인식됐지만 서울시의 토허제 해제 발표 이후에는 서울 내부에서도 가격 급등 지역과 상대적 안정 지역 간의 격차가 확대되며, 서울 내 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지는 양상을 보였다"고 분석했다.

그는 "결과적으로 일부 지역의 단기 급등과 다른 지역의 정체 또는 하락세 간 차이가 부각되며, 토허제 확대 및 재지정이 서울시 내에서도 국지적 양극화를 유발하는 요인으로 작용했다"고 지적했다.

당분간 풍선효과보다는 안정세가 유지될 전망이다. 조기 대선에 따른 불확실성이 매도·매수인 모두에게 영향을 줄 것으로 예상된다.

고 부연구위원은 "추가적인 수요 유입은 제한적일 것으로 보이며 금융당국이 대출 규제 강화 기조를 지속하고 있어 주택 수요의 급격한 회복도 어려운 상황"이라며 "전국적으로 주택시장 침체 여파도 이어지고 있어 다른 지역으로의 풍선효과가 발생할 가능성은 낮을 것"이라고 판단했다.