1기 신도시 재건축 사업이 정부의 특례 적용과 함께 본격화되고 있는 가운데 분당과 평촌만 아파트값 상승 흐름을 보이며 온도차를 나타내고 있다. 공공기여 부담, 이주대책 등 현실적 문제로 일부 지역에서는 사업 지연 우려도 제기된다.

3일 부동산R114에 따르면 1기 신도시 전체 아파트 재고 중 30년 초과 노후 아파트 비중은 86.5%로 나타났다. 평촌은 93.1%로 가장 높았으며, 산본(88.2%), 분당(86.8%), 일산(83.8%), 중동(81.7%) 순이었다.

정부는 지난해 4월 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)'을 시행하고 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 내 13개 단지를 선도지구로 선정했다.

이들 지역은 용적률 상향, 안전진단 면제, 기반시설 특례 등 다양한 혜택을 받으며 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업이 추진되고 있다. 선도지구별 재건축 구역 수는 분당이 1만948세대로 가장 많고 일산(8,912세대), 평촌(5,460세대), 중동(5,957세대), 산본(4,620세대)이 뒤를 이었다.

선도지구 발표 이후 아파트 가격 변화도 나타났다. 2024년 11월 27일 선도지구 발표 이후 6개월간(6월 30일 기준) 1기 신도시 전체 매매가격은 1.3% 상승했다. 특히 분당은 2.6%, 평촌은 2.7% 상승해 기대감을 반영했다. 반면 일산, 중동, 산본은 사업 불확실성과 이주 리스크, 공공기여 부담 등으로 약세를 보였다.

노후계획도시특별법 시행 1년을 맞은 현재, 분당과 일산은 정비기본계획 승인으로 도시 단위의 통합 재건축 기반을 마련했으나 선도지구 외 지역은 여전히 불확실성이 크다는 분석이다. 정부는 조만간 2차 선도지구를 발표할 예정이다. 대선 이후 정책 기조 변화가 사업의 속도와 방향을 가늠할 변수로 작용할 전망이다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 "1기 신도시는 법 시행과 함께 제도적 틀을 갖췄지만 분담금, 이주대책 등 현실적 과제와 지역 간 사업성 차이로 인해 정비사업의 진척 속도에 차이가 발생할 수 있다"고 말했다.