서울시의 토지거래허가지역 지정을 둘러싼 갑론을박이 여전하다. 더욱이 이번 지정지역은 동작구 상도동, 도봉구 방학동과 같이 지금까지의 규제지역과는 다른 곳이었다. 대부분 향후 신속통합기획(신통기획) 후보지들이다.

한국의 부동산 정책 중 가장 강력한 규제 중 하나로 꼽히는 토지거래허가제는 당초 도입 취지와 달리 집값을 효과적으로 낮춘 적이 거의 없었다. 세종시의 사례가 유일하다시피 예외적인 효과였다. 투기 수요를 차단해야 하는 서울에서는 오히려 중장기적으로 집값을 올리는 일련의 과정을 공식처럼 반복했다. 이 글에서는 토지거래허가제가 실제로 어떻게 가격 상승을 유도해왔는지를 단계별로 살펴본다.

첫째, 토지거래허가제가 예고되었을 때 발생하는 심리적 효과다. 특정 지역에 규제 가능성이 언급되는 자체가 일종의 홍보 효과로 받아들여져서 시장은 즉각 반응한다. 투자자들과 실수요자 모두 '지금이 아니면 사기 어렵다'는 조급함에 매수에 나서면서, 짧은 기간 동안 매물이 급격히 소진되고 호가가 오르는 양상이 나타난다. 규제에 대한 선반영 역효과 현상은 싱가포르, 중국을 비롯한 여러 도시에서도 전례가 있는 전형적인 현상이다.

둘째, 허가제가 실제 발효된 이후의 시장 작동 구조다. 토지거래허가제는 주택 매수 시 실거주 요건을 전제로 관할 지자체장의 허가를 받도록 규정한다. 투기 수요를 걸러서 수요를 줄이겠다는 입장이지만 문제는 공급, 즉 규제지역 내의 기존 소유자들의 대응이다.

집을 개인적인 사정으로 팔고 자연스레 규제지역 밖으로 나가려는 소유자들은 이번에 팔고 나가면 다시 들어오기 어렵다는 심리가 생긴다. 이에 매각하는 대신 빈집을 지켜주고 보유세도 대신 내줄 임차인을 찾게 된다. 매물은 당연히 줄어들어, 거래량이 급감한다. 수요가 일부 줄어든다고 해도 공급이 더욱 줄면, 간헐적인 거래는 신고가를 갈아치우게 된다.

셋째는 토지 거래 허가제가 초래하는 지방과 수도권 간 양극화다. 실거주 요건을 충족하기 위해서는 매수인이 해당 주택으로 전입하고 일정 기간 거주해야 하는데, 다주택 규제까지 겹치면 지방에 주택을 보유하고 있던 수요자는 지방 집을 서둘러 매도해야 한다.

가뜩이나 미분양이 쌓여있는 지방 주택 시장은 매물 증가로 하락 압력을 받게 되며 양극화가 심화될 수 있다. 현재의 수도권 집중과 지방 공동화가 오직 토지거래 허가제의 결과가 아닐지라도 그 시기가 겹쳐 있는것은 사실이다.

마지막으로 규제의 해제 기대감이 낳는 후속 가격 상승이다. 이미 올해 초 서울시가 강남, 송파에서 지정해제, 번복, 확대지정을 반복하며 쓴맛을 본 바 있다. 허가구역으로 지정된 강남과 용산 등 핵심지역의 경우, 매도인은 지정해제를 기대하며 매도를 미룬다.

반면, 매수인은 허가제가 풀리면 오를 것을 대비해서 지정기간에 미리 매수를 서두른다. 역시 거래량이 줄어들고 호가가 오른다. 규제의 도입과 해제 모두 가격 상승의 신호로 해석된다면 규제 자체에 문제가 있다고 볼 수밖에 없는 것이다.

정책의 핵심은 수요 억제가 아닌, 정상적인 거래 유인을 통해 시장 기능을 회복시키는 데 있어야 한다. 거래량이 줄어드는 것과 가격이 내리는 것을 동일시하거나 어떤 인과관계로 믿는것은 대단히 위험하고도 초보적인 오해이다. 토허제는 자발적 매물 공급을 차단하며, 시장의 유연성을 억제한다. 재건축 규제와 더불어서 강남 아파트의 희소성만 배가시키는 대표적인 정책이다. 이렇게 규제일변도로 가다가 언젠가 그 자격조건을 서울 거주기간 10년 쯤으로 강화한다면 어떨까? 아마 나는 못 사도 자식들을 위해서 10년쯤 먼저 서울로 이사가는 진풍경이 벌어지지 않을까? 이래도 저래도 힘든 것이 부동산 정책이다./이수준 로이에아시아 컨설턴트 대표