십 년 넘게 재건축이 정체됐던 대치동 대표 노후단지 '은마아파트'가 49층 높이의 5893세대 대단지로 탈바꿈한다. 서울시의 정비사업 인허가 규제 전면 혁신이 핵심인 '신속통합기획 시즌2'가 처음 적용된 사례로, 역세권 용적률 특례를 최초로 도입해 민간 주도 재건축에 공공분양을 결합한 새로운 주거 모델이 된다.

13일 서울시에 따르면 은마아파트는 2030년 첫 삽을 뜨고, 2034년 준공을 목표로 하고 있다. '신속통합기획'은 서울시가 재개발·재건축 사업의 지연을 줄이기 위해 도입한 공공지원 제도로, 정비지수제 폐지와 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년), 사업성 보정계수 적용 등으로 기존 대비 평균 5.5년이 단축됐다. 이번 시즌2에서는 여기에 1년을 추가로 줄여 정비사업 소요기간을 기존 18.5년에서 12년으로 단축할 수 있게 됐다.

은마아파트는 1979년 준공된 14층, 4424세대 규모의 강남 대표 노후단지다. 그동안 주거환경 개선과 안전 확보 필요성이 꾸준히 제기됐으나, 층수 제한과 GTX-C 노선의 지하 관통 문제 등으로 십여 년간 재건축이 지연돼 왔다. 2015년 주민 제안으로 추진된 50층 계획은 당시 35층 높이 규제에 막혀 무산됐으며, 2022년 말 35층 규모로 재건축 심의를 통과했다. 이후 2023년 높이 제한이 폐지되면서 올해 1월 '신속통합기획' 자문 신청 후 8개월 만인 9월 초 도시계획위원회 심의를 통과, 본격적인 추진이 가능해졌다.

재건축이 완료되면 은마아파트는 공영주차장을 설치해 대치동 학원가의 상습 주차난을 해소하고, 개방형 공공도서관·국공립어린이집·치안센터·공원·저류시설 등 교육·복지·안전이 어우러진 복합 주거단지로 거듭난다.

정비사업으로는 처음으로 공공분양주택도 도입된다. 역세권 용적률 특례(법정 상한 300%→331.9%)를 적용해 총 655세대를 추가 공급하는 방식이다. 완화된 용적률의 30~40%는 민간주택으로, 60~70%는 공공주택으로 공급된다. 이 가운데 195세대는 다자녀 가구 등 실수요자를 위한 공공분양, 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 구성된다.

서울시는 현재 은마아파트 외에도 5개 단지에서 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이다. 시는 단지의 입지와 도로 여건, 주변 환경 등을 종합적으로 고려해 정비계획 단계에서 적정 완화 범위를 설정하고 위원회 심의를 거쳐 결정할 방침이다.

서울시는 이번 은마아파트 재건축을 시작으로 강남권을 비롯해 여의도·목동·성수 등 주요 지역 정비사업 속도를 높여, 2031년까지 강남구 2만5000호, 서울 전역 31만호를 공급한다는 계획이다.

오세훈 서울시장은 이날 오전 은마아파트 현장을 방문해 "서울시의 주택공급 원칙은 민간이 주도하고 공공이 적극적으로 지원하는 것"이라며 "은마아파트를 시작으로 노후 주거지의 민간 정비사업을 신속히 추진해 시민이 원하는 지역에 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하겠다"고 밝혔다.