'6·27 부동산 대책'에도 가격 상승이 재개된 수도권 주택 가격 상승세를 억제하기 위한 정부의 전방위 대책이 시행된다. 서울 전역과 과천·분당 등 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하고, 15억원 이상의 고가 주택의 주담대 한도를 최저 2억원까지 낮추는 방안이 포함됐다. 또한 1주택자의 수도권 전세대출 이용 시 주택 보유지에 상관 없이 이자액에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 방안도 함께 추진된다.

다음은 대출 규제와 관련한 금융위 관계자의 일문일답.

― 정부는 6.27 부동산 대책으로 대출증가속도가 상당부분 완화됐다고 발표했다. 그런데도 추가 규제를 추진하는 이유는?

"6·27 대책에 따라 부동산 가격을 견인하던 지역의 상승세가 한번 꺾였지만, 부동산 가격 상승은 수도권 고가 주택을 중심으로 다시 재개되고 있다. 공급 대책에 대한 시장의 신뢰와 금리 인하에 대한 기대감이 지속됐고, 고가 주택의 가격 상승이 전체 부동산 시장의 가격을 견인하는 상황으로 전개되고 있다. 부동산 규제에 대한 정부의 기본적인 방침은 시장상황을 제때 반영해 시장 상황에 적합한, 부동산 시장 안정에 기여할 수 있는 적절한 방안을 마련하자는 것이다. 지난 6·27 대책 당시에는 부동산 시장에서 급격한 가격 상승 조짐이 있었고, 이러한 내용이 상반기 은행의 주담대 취급 실적에서 드러나고 있었다. 당시에는 시장의 불안 심리를 확실하게 차단하고, 대출 규모도 확실히 억제해야 한다는 판단이 작용했다. 또한 공급 대책을 마련하는데에도 시간이 소요되는 관점에 따라 보다 강한 접근법이 필요하다는 판단을 했다. 앞서 시행된 6·27 대책의 효과는 충분히 드러났고, 이번 대책도 효용이 있을 것으로 본다."

― 이번 부동산 대책의 대출 규제는 각각 15억원과 25억원으로 설정됐다. 굳이 해당 금액을 설정한 이유는?

"지난 6·27 대책에 따라 6억원의 주택담보대출 한도가 마련됐다. 6억원에 새롭게 도입되는 주택담보인정비율(LTV) 한도인 40%를 적용하면 15억원의 주택 가격이 산출된다. 새로운 규제 장치를 마련하는 데는 현행 규정을 고려할 수밖에 없다. 이에 따라 15억원의 기중니 설정됐다. 또한 최근의 주택 가격의 분포, 지역별 부동산 가격 변동 속도, 주택 가격과 연계된 대출의 활용 정도도 감안했습니다. 이런 것들을 감안해 15억 초과 주택에 대해서는 규제한도 6억원을 좀 4억원으로 낮춰야 한다는 판단이 나왔고, 그리고 일부 지역에서는 25억원 초과 아파트에 대해 대출이 적극 이용되는 상황들이 파악됐다. 해당 지역부터 시작한 주택가격 상승이 그보다 주택 가격이 낮은 지역의 부동산 가격 상승을 부추기고, 15억원 이하 주택까지 그 흐름이 번질 수 있다는 판단도 나왔다. 이에 25억원을 초과하는 주택에 대해 촘촘한 대출 한도를 마련하자는 결론이 나왔다."

― 일정 금액 이상의 주택에 대해 주담대를 아예 금지하는 방안도 고려됐나? 15억원 이하 주택에 대한 대출을 추가 억제하지 않는 이유는?

"주담대 한도를 0으로 하면 사회적으로 적절한 규제냐는 비판이 나올 수밖에 없다. 과거에도 헌법소원까지 갔던 사안인데, 해당 내용은 5대 4로 합헌을 받은 바 있다. 또한 끊임없이 제기되는 15억원 이하의 주택에 대한 대출 수요의 경우 해당 주택의 주 수요자는 서민이나 중산층이라고 판단했다. 서민과 중산층은 일정 부분 감내할 수 있는 부채를 갖고 주택을 구매할 수 밖에 없는 현실적인 요건이 존재한다. 일종의 주거 사다리라고 볼 수 있는데, 그런 관점에서 15억원 이하 주택에 대한 규제는 서민이나 중산층의 대출 의존도를 고려해 추가하지 않았다."

― 이번에 신규 도입되는 LTV40%는 생애 최초 주택 구입자를 비롯해 정책금융 대상에도 적용?

"아니다. 이번 대책은 고가주택을 겨냥한 방안이며, 규제지역에 대한 내용도 LTV 40%가 핵심이긴 하나 여타 정책대출의 배려 대상에 대한 내용에는 변함이 전혀 없다. 생애 최초 주택, 신혼부부 등에 제공되는 LTV 70% 혜택은 계속 지속된다."

― 15억원 이하 주택에 한도가 높은 만큼, 13억~14억 정도의 가격대의 주택들이 15억원까지 오를 가능성도 있는게 아닌가?

"새롭게 도입되는 40%의 LTV와는 별개로, 기존의 DSR도 함께 적용되고 있다. 주택 구매자의 소득 수준은 여전히 대출 한도를 결정하는데 핵심 요소로 작용하는 만큼, 소득 수준을 벗어난 주택 구입에 있어서의 대출 의존에 대한 제어 장치는 기본적으로 존재한다. 다만 15억원으로 주택 가격이 수렴한다는 의견에 대해서는, 시장 불확실성이 있는 만큼 확언하기는 어렵다. 다만 13~14억 수준의 주택이 15억으로 수렴할 수 있다면 반대로 16억~17억 주택도 15억으로 수렴할 수 있다는 고려도 가능하다. 주택 가격 방향성을 예단하기는 어렵다."

― 지방에 주택을 보유한 1주택자도 수도권 규제지역에서 전세를 얻을 때 DSR을 받게 된다. 지방에 있는 주택 팔란 소린가?

"지방에 주택이 있더라도 서울에서 전세를 얻는 경우, 결국에는 서울에서 살겠다는 점은 명확하다. 이 경우 서울에 주택을 보유한 사람이 대출을 받는것과 같은 규제가 필요하다는 방침이고. 이는 궁극적으로 갭투자나 전세대출을 활용한 주택가격 상승을 막아보자는 목적이다. 지방 거주자가 서울에 전세대출을 받는데 있어서의 규제는 종전에도 이러한 정책 목표 하에 이뤄졌고, 이번 전세대출 DSR에서도 같은 방침을 유지한다."

― 시장이 공급 대책에 대해 신뢰를 못 갖는 상황에서 대출 규제를 하는게 단기 처방에 그칠 수 있다는 우려도 있다.

"오늘 대책은 여러 부처가 함께 마련한 대책이다. 정부는 금융위를 포함해 이번 대책이 상당히 강하고, 시장에 분명한 효과가 있을 것으로 내다보고 있다. 공급 대책에 대해서는 관계부처 간에도 논의가 있었는데, 공급대책이 시장 신뢰를 얻을 수 있도록 정책에 좀 더 속도를 내고, 어떻게 공급해 나가겠다를 시장에 보여줘야 한다라는 결론을 냈다. 조만간 관련한 내용을 공개할 예정이다."

― 단기적으로 이렇게 수요를 억제하는 정책이 반복되면 시장의 수요를 부추기거나 불안감을 자극할 수 있다고도 보는데.

"6·27 대책 이후 대출은 분명하게 감소했다. 그런데도 여전히 대출 활용이 있고, 특히 고가주택 위주로 대출 수요가 여전하다. (이번 대책이 고강도로 마련된 만큼) 이번 대책으로 시장 안정이 된다면, 추가 규제도 필요 없을 껏이라 판단하고 있다. 정부는 현재로는 대출규제 강화를 포함한 정부 전체의 안정화 대책에 낙관하고 있으며, 추가적인 대출 규제가 필요하다고 판단하진 않고 있다."