세입자가 있다면 토지거래허가구역 내 주택을 사더라도 실거주가 유예된다. 기존 다주택자 매물에 한정하던 것에서 대상을 대폭 확대했다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 임대 중인 주택을 매수할 경우, 임대차 계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.

현재 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 경우 허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 한다.

국토부 관계자는 "실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 것"이라고 설명했다.

이번 조치에 따라 이날(5월 12일) 기준 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받으려면 연말(12월 31일)까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가 후 4개월 내에 등기를 마쳐야 한다.

실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 '발표일(5월 12일)부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정해 운영할 예정이다. 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고, 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해서다.

실거주 의무는 임대차 계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 늦어도 2028년 5월 11일 내로는 실거주를 위해 입주해야 한다. 이와 함께 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

다만 이번 실거주 유예가 갭투자 허용은 아니라는 입장이다.

국토부 관계자는 "이번 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해주는 것이므로 갭투자를 새로이 허용해주는 것이 아니고, 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰 입주해 2년 간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다"고 강조했다.

시장의 관심사는 실거주 유예에 따른 매물 출회다. 앞서 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고는 매물이 크게 증가한 바 있다.

국토부 관계자는 "현재 비거주 1주택이 정확히 얼마나 있는지 (관련 통계가) 없기 때문에 수치적으로 따지긴 어렵지만 어느 정도 매물 출회 효과는 있을 것"이라고 말했다.

전문가들은 실제 매물 증가폭은 제한적일 것으로 전망했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "비거주 1주택자는 대출 규제와 실거주 요건 등으로 갈아타기가 쉽지 않고, 다주택자는 양도세 중과 부담이 다시 커진 상황"이라며 "이번 정책만 볼 때에는 매물 폭증보다는 거래가 얼어 붙었던 토지거래허가구역의 유동성을 회복시키는 데 더 의미가 있는 조치"라고 분석했다.

양 위원은 "다만 향후 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소, 보유세 개편 등 세제 개편이 추가로 이뤄지고, 주담대 금리가 지속적으로 높아질 경우 매물 출회는 더 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

비거주 1주택자 매물이 팔릴 경우 향후 매수자의 실거주로 전월세 매물이 줄어들 것이란 우려도 나온다.

양 위원은 "매수자가 2년 뒤 반드시 실거주를 위해 입주해야 하므로 기존 임대차 시장에서 공급되던 전세 물량이 2년 뒤에는 멸실되는 결과로 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다"고 설명했다.