[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 추진위가 토지등소유자의 동의 없이 체결한 소비대차계약의 효력은?
여지윤 변호사/ 법무법인 바른 주택재개발 추진위원회는 2003년 8월 시공사와 공사도급계약을 체결하면서 시공사로부터 조합운영비와 그 밖의 사업추진경비 일부를 대여받기로 하는 소비대차계약을 체결했다. 그 후 추진위원회는 2005년 8월 용산구청으로부터 도시정비법에 의한 추진위원회 설립승인을 받았다. 한편, 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정돼 2003년 7월 1일부터 시행된 구 도시정비법 제14조 제3항은 '추진위원회가 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다'고 규정하고 있었고, 이에 따라 동법 대통령령 제23조 제1항은 토지등소유자의 동의가 필요한 사항에 대해 '추진위원회 운영규정'이 정하는 바에 따르도록 하고 있었다. 그리고 이러한 위임에 따라 만들어진 '추진위원회 운영규정'은 추진위원회의 '재원조달방법의 결정 및 변경'에는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의가 필요하다고 규정하고 있었다. 이는 토지등소유자의 권리나 의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대해서는 토지등소유자의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하려는데 그 취지가 있다. 그러나 위 추진위는 위와 같이 시공사와 소비대차계약을 체결하면서, 토지등소유자의 동의를 받지는 않았다. 이러한 소비대차계약은 무효일까? 이와 유사한 사건에서 서울고등법원은 위 소비대차계약이 무효라고 보았다(서울고등법원 2018. 12. 14. 선고 2018나2017349 판결). 이 사건에서의 소비대차계약은 구 도시정비법 및 그 위임에 따른 추진위원회 운영규정의 시행 이후에 체결되었으므로, 위 운영규정에 따라 토지등소유자의 동의가 필요한 사항임에도 불구하고, 토지등소유자의 동의를 받지 않은 채 체결됐다는 것이 그 이유에서였다. 그러나 대법원은 이러한 원심판결을 파기했다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다208281 판결). 위 '추진위원회 운영규정'은 부칙에서 '이 운영규정은 00시장, 군수, 구청장으로부터 00주택재건축, 재개발 조합설립 추진위원회로 승인을 받은 날부터 시행한다'고 규정하고 있었다. 대법원은 이에 따라 위 운영규정은 해당 추진위원회의 설립승인이 있고 운영규정이 작성된 때부터 비로소 적용되는 것이라고 보았다. 그런데 이 사건에서 추진위원회의 설립승인은 2005년 8월에 있었고, 문제가 된 소비대차계약은 그 이전인 2003년 8월에 이뤄졌기 때문에, 구 도시정비법 제14조 제3항, 구 동법 대통령령 제23조 제1항 후문의 위임에 따른 추진위원회 운영규정이 적용될 여지가 없다는 것이다. 즉 이 사건에서의 소비대차계약에서와 같이 추진위원회가 설립승인되기 전으로 추진위원회 운영규정이 작성되기 전의 업무수행에 대해서는 위 '추진위원회 운영규정'이 적용되지 않는다고 판단해, 위 운영 규정은 이 사건의 소비대차계약의 효력에 아무런 영향을 미치지 않는다고 보고, 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한 것이다.
