[여지윤 변호사의 부동산 세상] 신탁부동산 체납 관리비, 위탁자와 수탁자중 누가 낼까

A는 상가 여러 호실에 대해 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. 신탁등기가 마쳐지는 경우 신탁회사에게 대내외적으로 소유권이 이전된다. 이에 따라 상가관리단은 신탁회사에게 '신탁등기가 되어 있는 기간 중의 체납관리비와 연체료를 지급하라'고 청구했다. 그런데 위 담보신탁계약서에는 '위탁자가 신탁부동산의 보존,유지,수선 등 관리에 필요한 모든 조치를 다하고 세금과 공과금 등 이에 필요한 비용을 부담한다', '신탁재산에 관한 세금과 공과금, 유지관리비, 지료 등은 위탁자가 부담한다'라고 기재돼 있다. 그리고 위 신탁계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함돼 상가 여러 호실의 등기부에 편철됐다. 이러한 경우 상가관리단은 위 신탁계약 조항에 따라 신탁회사에게 체납관리비와 연체료 지급을 청구할 수 없는 것일까? 현행 신탁법 제4조 제1항은 "등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다"라고 규정하고 있다. 한편, 부동산등기법 제81조는 위탁자의 성명 등 신탁조항 등을 기록한 신탁원부를 작성하도록 하고, 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다고 규정하고 있다. 따라서 대법원 판결(2012. 5. 9. 선고 2012다13590)은 "위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 '신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다'는 내용이 기재돼 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다"고 봤다. 즉 신탁회사는 위 신탁계약 조항을 이유로 관리단에게 관리비를 지급할 의무가 없다고 본 것이다. 서울중앙지방법원판결(2022. 4. 22. 선고 2021나40098)은 위 대법원 판결을 따라 "이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함돼 등기의 일부가 됐으므로, 피고 신탁회사는 이 사건 관리비 납부의무의 주체가 신탁회사가 아닌 위탁자라고 원고 관리단에게 대항할 수 있다"고 보아 관리단의 관리비 청구를 기각했다. 그런데 상고심은 달리 판단했다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결). 대법원은 "신탁법 제4조 제1항의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립해 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미일 뿐"이라는 점을 분명히 했다. 따라서 현행 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재돼 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도, 위와 같은 '신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는' 이므로 제3자에게 대항할 수 없다는 것이다. 그 후 대법원은 유사사건에서 또다시 동일한 판단을 내렸다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2022다285639 판결). 대법원은 두 판결에서 모두 "대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 현행 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다"고도 했다. 구 신탁법 제3조 제1항은 '등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관해는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다'라고 규정돼 있는 반면, 현행 신탁법 제4조 제1항은 '등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관해는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다'고 규정하고 있어 차이가 있다. /이현진기자 lhj@metroseoul.co.kr