[이수준의 부동산수첩] 농지법 개정이 가져올 미래와 기회

우리나라에서는 오직 농부만이 농지를 소유할 수 있다. 적어도 명목상으로는 그렇다. 우리 헌법 121조는 다음과 같이 규정하고 있다. '국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다'. 그러나 실상은 확연히 다르다. 개발계획 정보를 미리 알 수 있는 LH직원들이 해당지역의 농지를 미리 매입했다가 적발된 사례로 한동안 시끄러웠다. 그들은 영농계획서를 제출하고 실제 농사를 짓는 모습을 보여주기 위해 오래 방치해도 티가 나지 않는 묘목따위를 비정상적으로 빽빽하게 심어서 묘목수에 따른 추가보상금만을 노렸다. 물론, 이러한 노골적인 불법행위가 아니더라도, 주요 공직자들의 농지소유는 일반화되어 있다. 21대 국회의원 중 약 3분의 1은 본인 및 배우자 명의로 농지를 소유하고 있다. 이는 직계비속, 처가, 친인척들의 명의를 고려하지 않은 것이다. 도심생활을 하는 비슷한 또래의 중·장년층들은 어떨까? 시골에서 농사 짓는 부모님이 계시는 상당수가 비슷한 상황일 것이다. 앞서 말한 공직자들의 불법행위와는 구분되더라도 원론적으로는 저마다 위법의 소지를 안고 있다. 농촌인구가 줄어들고, 고령화되면서 농부들이 도시생활을 하는 자녀들에게 농지를 상속하는 사례는 흔한 현상이다. 이들 상속, 증여받은 자녀들이 한시적이 아니라 계속 농지를 소유하기 위해 현금이나 현물을 받고 농지를 임대하는 등 농지법을 위반하고 있다. 이미 전체농가 중 임차 농업인 수가 자경 농업인을 초과하여 헌법이 추구하는 '경자유전' 대신 예외적, 일시적이어야 할 임차농이 주류를 이루는 기형적인 현상이 벌어지는 셈이다. 최근 몇 년 사이에 상대적으로 높아진 농지 비중이 근본적인 원인이다. 우리나라는 산악지대를 제외한 국토 면적의 60%이상이 여전히 농지다. 그러나 전체 인구 중 농업의 비율은 지난 10년 동안 약 40%가 감소하여 4.5% 가량이 남아 있다. 이 숫자는 앞으로도 더욱 줄어들 수밖에 없지만 막대한 농지는 여전히 농사 이외 다른 용도로는 사용할 수가 없다. 신도시개발을 노린 투기의 목적을 막기 위해 농지 취득시 취득자의 직업, 영농경력 등을 추가로 기재하고 별도의 농지취득 심사를 강화하는 것으로는 근본적인 해결방안이 될 수 없는 이유이다. 그보다는 농지 상속인의 대부분이 비농업인인 문제 즉, 헌법이 추구하는 재산권 보장과 상충해서 물려받은 농지를 사실상 헐값에 처분해야 하는 현실을 해결해야 하고, 또한 공익에 맞도록 잉여농지를 다양하게 활용하기 위해서도 많은 고민이 필요할 것이다. 머지않은 미래에 농지법은 편법을 양산하는 일부개정이 아닌 주택공급의 택지 부족문제를 위한 전면개정이 검토될 가능성이 높다. 예컨대 농민들의 경우, 수익성을 고려한 1인당 자가경작의 면적은 작물의 종류 등에 따라 다르지만 보통 1만㎡ 내외이다. 반면, 1가구당 거주 면적은 84㎡로 족하고, 택지개발을 전제로 할 때 순수 대지 면적으로 치면 그보다도 작다. 단적으로 이야기하면 한 명 분량의 자경농지가 줄어들면 최소 500~600명의 거주지가 마련된다. 무분별한 개발로 인한 부작용들은 그에 대비한 법률로 대비할 수 있다. 무엇보다 도심 생활 권역과 농업지역의 물리적인 경계는 확연하다. 즉, 도심에서 멀리 떨어진 진짜 농사를 짓는 지역은 채산성 때문이라도 무리해서 택지개발을 할 가능성은 적다. 시대가 변하고 산업구조가 바뀌지만 그에 따른 정책은 언제나 한발씩 늦어지는 형국이다. 농지법 개정은 지역균형발전, 환경보존까지 폭넓게 고려한다면 잠재적 위법행위들을 구제함과 동시에 주택공급을 포함한 효율적인 국토이용을 위한 새로운 국면이 될 것이다. 물론 일반 국민들 입장에서는 귀농, 주말농장 등의 적법한 목적을 전제로 했을 때, 한발 앞선 투자의 기회가 될 수도 있다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표