[2022 결산 부동산] <2>부동산시장 침체, 정부 대책은?

윤석열정부는 지난 5월 출범과 함께 부동산 시장의 거래 안정화 방안과 규제 완화책을 잇따라 발표했다. 대규모 주택 공급과 대출 규제 완화, 금융·세제 지원 방안 등을 제시하며 부동산 시장의 연착륙을 위한 각종 대책을 내놓았다. 지난 5월 9일 윤석열 정부가 출범 후 이행한 첫 공약은 과도하게 활용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고, 국민들의 과도한 세 부담을 적정 수준으로 조정하기 위해 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령'을 개정했다. 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고, 1세대 1주택 양도세 비과세 시 보유·거주 기간 재기산 제도를 폐지했다. 장기보유특별공제는 최대 30%가 적용됐고. 다주택자가 규제지역에서 주택을 팔 경우 82.5%(지방세 포함)가 넘는 세율이 49.5%로 줄었다. ◆ 세금부담 완화…분상제 현실화 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건도 완화했다. 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화했다. 주택 수와 관계없이 실제 주택 보유·거주 기간을 1주택자가 된 시점부터 계산하는 '리셋' 제도도 폐지했다. 지난 6월 21일 윤석열 정부는 분양가상한제를 대폭 손질하고, 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대 등 임대차 시장에 대한 안정화 방안을 마련했다. 국토교통부는 제1차 부동산 관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안 및 임대차 시장 안정 방안' 발표를 통해 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영할 수 있도록 했다. 정비사업장 분양가 산정 시 ▲세입자 주거 이전비 ▲영업손실 보상비 ▲명도 소송비 ▲이주비에 대한 금융비 등을 적정 수준으로 반영하기로 했다. 분양가 심사 절차 합리화를 위해 택지비 검증위원회를 신설해 한국부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고 감정평가 가이드라인과 부동산원 검증기준을 보다 구체화하기로 결정했다. 정부는 임차인의 부담 감소를 위해 ▲상생임대인 지원 개편 ▲갱신만료 임차인 지원 강화 ▲임차인 전월세 비용 지원 확대 등을 실시했다. 상생임대인 양도세 비과세 2년 거주요건을 폐지하고 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도를 확대했다. ◆향후 5년간 270만가구 공급 지난 8월 16일 윤석열 정부는 첫 주택공급대책을 발표했다. 향후 5년간 270만호 주택 공급과 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 규제 완화, 1기 신도시에 대한 재정비 마스터플랜 수립 등을 들고 나왔다. 향후 5년 간 270만호의 주택을 수요가 많은 선호입지에 중점적으로 공급하기로 했다. 서울에는 지난 5년간 공급된 주택보다 50% 이상 많은 50만호의 주택을 공급하고, 수도권 158만호, 수요가 많은 지방 대도시에 52만호 등이다. 대표적 '규제 대못'으로 불리는 재건축초과이익환수제(재초환)도 개편했다. 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금은 적정수준으로 완화하기로 했다. 안전진단의 경우 과도한 평가기준을 조정해 재건축 진입장벽을 낮췄다. 내년부터는 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치가 50%에서 30%로 줄고, 주거환경과 설비노후도 비중은 30%로 높아진다. '조건부재건축' 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)는 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행된다. 준공 후 약 30년이 지나거나 도래한 주택이 많은 1기 신도시의 정비사업 마스터플랜은 오는 2024년까지 마련하기로 했다. 2기 신도시의 교통난을 해소하고, 3기 신도시의 교통 여건을 개선하기 위해 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선을 오는 2024년 6월 이전에 조기 개통할 계획이다. 지난 10월 27일 정부는 '제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획'을 통해 무주택자와 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 단일화하고, 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출(주담대)을 허용하기로 했다. 중도금 대출보증 상한액을 기존 9억원에서 12억원으로 상향하고 청약 당첨자의 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장했다. 지난달 10일에는 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종 등을 부동산 규제지역에서 해제했다. 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳을 해제했고, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳을 해제했다. ◆ 취득세 완화…LTV 완화 이달 21일에는 부동산 시장 연착륙을 위해 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화했다. 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화해 3주택은 4%로, 4주택(조정 지역 3주택) 이상·법인은 6%로 중과세율을 내리기로 결정했다. 현재 한시 유예 중인 양도소득세 중과 배제 기간을 오는 2024년 5월까지 연장하고, 내년 7월에 발표할 세제개편안을 통해 보다 근본적인 개선 방안을 마련하기로 했다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제도 해제하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하기로 했다. 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통을 지원해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 부실 방지 대책을 마련한다. 주택도시보증공사(HUG) 부동산 PF 보증 확대(+5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원) 등을 내년 1월 조기 시행하고, 향후 수요에 따라 보증 여력을 추가 확충하기로 했다. 차환 발행의 어려움이 지속될 경우 PF-자산유동화기업어음(ABCP)을 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증도 만들기로 했다.