다올자산운용, 美 '유니언스테이션' 소송 합의···원금에 추가수익 확보

다올자산운용이 미국 철도공사 암트랙(Amtrack)과의 법적 분쟁을 마무리 짓고 워싱턴 D.C. 중앙기차역 '유니언스테이션(Union Station)' 사용권과 관련해 5억 500만 달러를 지급받기로 합의했다고 14일 밝혔다. 이로써 다올자산운용은 투자 원금 4억 3000만 달러를 회수하는 것은 물론, 7500만 달러의 추가 수익까지 확보했다. 다올자산운용은 2018년 미국 현지 운용사 Rexmark와 함께 유니언스테이션의 사용권을 담보로 한 1억 달러 규모의 중순위 대출채권에 투자했다. 당시 유니언스테이션의 감정평가액은 약 10억 달러였으며, 선순위 대출 3억3000만 달러를 고려했을 때 LTV 43% 수준으로 비교적 안정적인 투자로 평가됐다. 하지만 코로나19 팬데믹으로 인해 기차역 운영이 중단되면서 역사 내 112개 상가가 폐쇄됐고, 2021년 초부터 대출채권의 이자 지급이 연체되며 채무불이행 상태가 지속됐다. 2021년 12월, 선순위 담보권자인 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 부동산 투자회사 SL Green을 통해 담보권을 실행하면서 다올자산운용의 중순위 투자금 1억 달러가 전손될 위기에 처했다. 이에 다올자산운용은 2022년 1월 3억3000만 달러를 추가 출자해 선순위 대출채권을 매입했고, 두 달 뒤인 3월에는 담보권 실행을 통해 유니언스테이션의 소유주가 됐다. 그러나 2022년 3월, 유니언스테이션의 임차인인 암트랙이 기차역에 대한 강제 수용권을 주장하며 법적 절차를 밟기 시작했다. 미국에서는 정부 기관이 강제 수용을 결정할 경우 이를 취소하는 사례가 극히 드물고, 보상 가격 역시 법원을 통해 결정된다. 암트랙은 코로나19로 인해 부동산 가치가 하락한 틈을 타 낮은 가격으로 자산을 확보하려 했고, 다올자산운용의 투자 원금인 4억3000만 달러에도 미치지 않는 2억5000만 달러를 공탁금으로 제시했다. 다올자산운용과 Rexmark는 지난 3년간 총 5건의 소송을 진행하며 강경 대응에 나섰다. 결국 이번 합의를 통해 소송을 종료하고 투자금을 회수할 수 있게 됐다. 암트랙 역시 트럼프 행정부 출범 이후 더욱 복잡해질 수 있는 법적 분쟁을 피하기 위해 감정평가 및 재판을 거치는 대신 협상을 통한 빠른 타결을 선택했다. 암트랙은 2022년 강제 수용 당시 제시했던 2억 5000만 달러보다 두 배 이상 높은 금액을 지급하는 데 합의했다. 다올 자산운용 관계자는 "국내 기관이 해외 부동산 투자에서 채무불이행 상태에 빠진 대출채권의 원금을 회수하는 것도 드문 사례지만, 미 정부 산하기관과의 법적 분쟁을 통해 투자금을 회수한 것은 더욱 의미 있는 성과로 평가된다"며 "다만 투자금 회수 과정에서 모든 불확실성이 해소된 것은 아니다. 유니언스테이션의 원소유자이자 차주였던 아쉬케나지(Ashkenazy)사와의 소송이 여전히 진행 중이며, 최종 판결까지는 최소 1~2년이 더 소요될 것으로 보인다"고 설명했다.