재건축·재개발 봇물…입주권VS분양권

입주권 저렴하지만 세금 문제 염두에 둬야 분양권 위험 부담 낮지만 층·향 선택 못해 부동산시장 침체로 중단됐던 재건축·재개발 등 정비사업이 최근 기지개를 켜면서 조합원 입주권과 일반분양 분양권을 두고 저울질하는 수요자들이 늘고 있다. 같은 재건축·재개발 아파트라도 입주권과 분양권 둘 중 어느 것을 사는지에 따라 가격, 세금 등이 달라지기 때문이다. 19일 부동산업계에 따르면 재건축·재개발 아파트를 매입하는 데는 입주권과 분양권 2개의 경로가 있다. 먼저 입주권은 재건축·재개발 후 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 직접 조합원이 돼 사업을 시행하게 되며, 관리처분계획인가 시점에 얻게 된다. 아파트가 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다. 분양권은 관리처분계획인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축 조합원 자격을 얻어야 하지만 분양권은 조합원이 아닌 청약통장을 갖고 있는 일반 수요자에게 돌아간다. 정비사업이 활발히 진행되던 금융위기 이전에는 보통 분양권보다 입주권이 선호됐다. 조합원에게 공급되는 가격이 일반분양 물량보다 저렴한데다, 원하는 층과 향 등을 우선적으로 선택할 수 있었기 때문이다. 하지만 최근 몇 년 사이 조합원 분담금 증가가 이슈로 떠오르면서 입주권보다는 분양권에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 올 들어 공급된 '서초 푸르지오 써밋', '래미안 서초 에스티지', '반포 아크로리버 파크 2회차' 등은 수십 대 1의 경쟁률로 청약을 마감했고, 미분양 무덤으로 꼽히는 강북의 재개발 단지인 '꿈의숲 롯데캐슬', '보문파크뷰자이'도 순위 내 마감을 기록했을 정도다. 사실 시행 주체인 조합원은 사업 지연, 원자재 가격 상승, 주택경기 침체에 따른 분양실적 저조 등의 리스크를 그대로 떠안아야 한다. 한때 이 같은 리스크가 문제되지 않았던 시절이 있었지만 금융위기 이후 부동산시장 분위기가 침체되면서 상황이 역전된 것이다. 여기에 입주권과 분양권의 세금 차이도 수요자들이 분양권으로 눈을 돌리게 하는 원인이 되고 있다. 입주권은 세법상 주택으로 취급되기 때문에 1주택과 1입주권을 보유한 경우 1가구1주택 비과세 혜택에서 제외된다. 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 1주택과 1분양권을 보유했더라도 기존 주택 처분 시 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 업계 관계자는 "입주권의 장점은 분양권의 단점, 반대로 입주권의 단점은 분양권이 장점이기 때문에 본인의 상황의 맞는 상품을 선택하면 될 것"이라고 조언했다.