'제주도' 토지에서 아파트로 열기 확대

요즘 부동산 시장에 '핫(Hot)'한 지역이 많다. 정부기관 이전으로 인한 세종시와 혁신도시, 수도권 인근에 이미 공급된 택지지구인 위례, 동탄2, 미사 등 이다. 그런데 위의 사항에 해당하지 않음에도 불구하고 수요자 관심이 집중되는 지역이 있다. 바로 '제주도'다. 2010년 외국인의 국내투자를 촉진하기 위해 도입한 '부동산 투자이민제' 이후, 제주도의 시장 열기가 뜨겁다. 5일 부동산114에 따르면 제주도의 부동산 시장 열기는 토지부터 시작됐다. 제주도 지가는 금융위기가 있었던 2008년에 큰 폭으로 하락하며 마이너스(-) 성장세를 보였다. 다음 해인 2009년 0.20%로 플러스(+) 성장으로 전환되며 2010년에 1.07%를 기록, 지가가 인상됐다. 이러한 상승 요인은 2010년 2월에 발표한 정부의 투자이민제 정책으로 제주도 내 개발에 외부 관심이 커졌기 때문이다. 2014년 9월 현재 지가변동률은 2.34%로 최근 10년 가장 높은 수치이다. 하지만 제주도의 지가 상승이 '투자이민제' 정책만의 효과라고 단정할 수는 없다. 투자이민제가 시행되고 있는 타 지역의 지가 변동률을 보면 유일하게 평창군만이 투자이민제가 발표된 2011년, 지가변동률의 상승폭이 크게 증가하는 모습을 보였다. 하지만 2011년은 '2018년 동계올림픽'의 개최지가 평창으로 발표된 해로 올림픽 관련 개발에 대한 기대심리가 작용, 그로 인한 지가상승으로 보는 게 더 정확하다. 하지만 이마저도 오래가지 못하고 최근 상승률의 폭이 감소세를 보이고 있으며 그 외 지역은 발표된 시점에서부터 그 이후, 지가 상승을 찾아보기가 어렵다. 이렇게 제주도의 지가상승률이 지속적으로 증가하는 것은 제주도가 국내 최대의 관광지라는 이유가 크다. '부동산 투자이민제'는 휴양이나 체류 목적의 시설에 일정 규모 이상을 투자한 외국인에게 국내 거주자격을 부여하고, 일정기간이상 체류할 경우 영주권을 부여하는 제도이다. 즉, 관광객이 가장 많이 가는 제주도가 투자하기에 가장 적합한 장소인 것이다. 이를 단적으로 보여주는 것이 제주도 관광객수의 증가이다. 제주도의 외국인 관광객은 매년 증가해 지난 9월 말 기준 256만 5515명이다. 이는 전년 수치를 상회 한 것으로 향후 10월~12월 관광객 수가 더해진다면 그 규모는 더 커질 것이다. 또한, 9월 한 달간 방문한 관광객 중 91%가 중국인으로 중국인의 제주도에 대한 관심은 매우 큰 상황이다. 그 관심은 제주도 관광에 그치지 않고 토지 투자까지 확대, 중국인의 제주도 토지 소유 현황은 2009년 2만㎡에서 2014년 6월 현재 592만2000㎡로 급증했다. 여기에 국내 인구의 제주도 전입도 눈 여겨 볼만 하다. 통계청에 따르면 제주시는 2009년까지 전입보다 전출이 많은 인구 감소 지역이었다. 하지만 2010년 순전입 증가세로 바뀌며 이를 기점으로 인구 증가 지역으로 바뀌었다. 2013년 현재, 전입인구는 8만8851명으로 순전입 인구는 7823명까지 증가하며 제주도는 꾸준한 인구 증가를 보이고 있다. 전입인구의 특성을 살펴보기 위해 최근 제주도로 전입한 8만8851명의 인구를 연령별로 분석해 보았다. 통상적으로 전입이 많이 이루어지는 신혼부부 연령대(30세~34세)를 제외한다면 제주도는 35세~44세 및 그 자녀세대인 0세~14세의 전입이 주를 이뤘다. 투자이민제가 시행되고 있는 지역인 인천, 부산과 비교해 보더라도 유독 30대 후반에서 40대 초반 연령대의 비중이 높다. 주 계층과 목적은 국제학교 때문에 이주 해 온 '부부+자녀'세대와 관광사업에 투자를 희망하는 40대, 귀농·귀촌자들 등으로 보인다. 인구가 증가하는 곳이면 자연스럽게 상승하게 되는 것이 아파트 가격이다. 최근 10년간 제주도의 3.3㎡ 당 아파트 매매가격을 살펴보면 2005년 333만원에서 2014년 9월 말 564만원으로 상승했다. 특히 서귀포시의 가격을 보면 인구가 순유입으로 바뀌기 시작한 2010년 258만원에서 2014년 9월 말 404만원을 기록하며 큰 폭으로 가격이 상승했다. 그리고, 이러한 재고주택 시장의 인기는 분양시장까지 확대된 듯하다. 2013년 제주도 분양시장은 2841세대를 분양해 총 976명이 청약에 지원하며 0.34 대 1의 경쟁률에 그쳤다. 그러나 2014년, 375세대 분양에는 2710명이 청약에 참여하여 1순위 마감, 7.23 대 1 이라는 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이는 분양세대수가 적었다는 점을 감안하더라도 높은 수치다. 제주도의 부동산 관련 지표들은 한결같이 상승세를 그리고 있다. 지가변동률의 지속적인 상승, 외국인 관광객의 꾸준한 유입, 국내 인구의 전입 증가까지 그야말로 제주도는 활황기다. 그리고 증가하는 세대수 대비 분양 물량은 적어 수급불균형까지 확대될 것으로 보인다. 물론, 제주도 주택시장이 아파트 중심이 아닌 단독주택 중심 시장이기에 분양물량으로 수급을 단정 짓기는 어렵다. 하지만, 늘어나는 인구를 대비한 주택 수급의 문제가 해결되기 전까지 분양 시장 상승세는 지속 될 것으로 보인다.