메트로人 머니 산업 IT·과학 정치&정책 생활경제 사회 에듀&JOB 기획연재 오피니언 라이프 CEO와칭 플러스
글로벌 메트로신문
로그인
회원가입

    머니

  • 증권
  • 은행
  • 보험
  • 카드
  • 부동산
  • 경제일반

    산업

  • 재계
  • 자동차
  • 전기전자
  • 물류항공
  • 산업일반

    IT·과학

  • 인터넷
  • 게임
  • 방송통신
  • IT·과학일반

    사회

  • 지방행정
  • 국제
  • 사회일반

    플러스

  • 한줄뉴스
  • 포토
  • 영상
  • 운세/사주
[박상언의 부동산 원포인트] 임대는 전문업체에…

[박상언의 부동산 원포인트] 임대는 전문업체에… 나는 3년 이상 일괄임대방식으로 임대사업을 하고 있지만 세입자가 남자인지 여자인지 모른다. 나와 같은 경우는 외국임대시장에서는 흔한 일이다. 전문 임대관리회사가 세입자 모집, 관리, 민원까지 대신 맡아서 운영해주기 때문에 세입자를 굳이 알 필요가 없기 때문이다. 공동시행과 분양업무도 하면서 임대관리회사의 중요성을 인식하기 시작했다. 분양을 대행한 일부 지역 물건의 경우 임대차가 맞춰지지 않아 잔금을 진행하는데 어려움을 겪었기 때문이다. 불황에 시달리는 우리나라 중개업자들도 추가 소득을 위해 외국 처럼 주택임대관리에 관심을 쏟고 있다. 일본의 경우 주택에 대한 소비자의 욕구도 대도시권을 중심으로 변화하기 시작해 '임대주택이라도 상관없다'는 소비자가 늘고 있다. 우리나라에서도 기업형 임대사업자에게 도심 공공부지나 LH 보유택지를 공급하고 금융 및 세제도 지원되고 최장 8년간 거주가능한 뉴스테이가 돌풍을 일으키고 있다. 우리나라도 마찬가지로 단순히 집을 지어서 판매하는 분양업체보다는 지어진 주택을 잘 관리하는 기업의 성장세가 더 가파를 것이다. 예를 들어 통으로 매입한 원룸과 오피스텔이 임대가 잘 안된다면 한두 개 호실만 전세로 돌리고 나머지 방은 단기임대를 위한 풀옵션으로 다시 꾸밀 필요가 있다. 실제로 자산가들과 상담을 해보면 당장의 눈앞의 수익률 보다 세입자 관리를 대행해주는 회사와 임대관리를 계약하는 것을 더 선호하고 있다. 주거용 오피스텔의 경우 월세에 10%가 붙는 부가세 징수 등 세금문제 때문에 주택임대관리회사에 맡기는 원룸이 적당하다고 볼 수 있다. 전세만 통용되는 지역이라든지 신혼부부들이 대개 비품을 직접 가져오는 투룸, 쓰리룸의 경우는 주택임대관리회사가 들어가기는 애매한 지역이다. 이러한 분위기는 임대사업에도 나타났다. 1990년대 후반 들어 일본의 임대관리 형태는 위탁관리 방식에서 일괄임대(sublease) 방식으로 변화됐다. 위탁관리 방식은 소유주가 관리인을 두고 5퍼센트의 수수료를 지불하는 형태다. 이러한 계약 형태는 소유주와 임차인 간의 계약 하에 관리인은 입주자관리, 임대료 징수, 청소 등을 단순 위탁받는 것으로 사업적 관점에서 수익성이 현저히 떨어진다. 이에 따라 임대료를 보증하고 재임대를 통해 수익을 창출하는 일괄임대 방식이 급속히 확산됐다. 일괄임대는 임대료 총액의 90%를 임대관리업자가 보증하는 형태로 소유주와 계약하고 그 차익을 수익으로 얻는 방식이다. 미국은 1000여개 이상 일본은 2000개 이상의 주택임대관리 회사가 있다. 일본은 보통 시공회사가 정해지면 관리계약도 시공회사와 계약하는 시스템이 정착돼 있다. 하지만 우리나라 아파트 시장은 부동산과 관리를 분리해 시장이 형성돼 있다. 우리나라의 경우도 외국처럼 이제는 월급에서 집세를 우선 떼어 놓고 생활해야 한다는 인식 변화가 있어야 한다. 따라서 주택임대관리회사들이 참여할 수 있는 시장범위가 지금보다 더 확대될 가능성이 있다. /유엔알컨설팅 대표

2016-07-28 17:11:48 박승덕 기자
기사사진
[중금리대출 뜯어보기下] '사잇돌 돌풍'…서민금융에 훈풍될까 역풍될까

'서민금융' 일환으로 은행들 일제히 출시, 실적은 미미…낮은 대출 승인률, 직원들도 이해 못해 은행권에 '사잇돌(대출) 돌풍'이 부는 가운데, 금융권 안팎에서 다양한 시각이 나오고 있다. 중·저신용자를 위한 중금리 대출인 만큼 은행을 찾는 서민들이 늘면서 사잇돌대출은 일주일 만에 300억원을 돌파하며 '훈풍' 조짐을 보였다. 그러나 까다로운 대출 조건 등으로 대출 승인률이 떨어지는 등 '역풍'을 맞을 수 있다는 우려도 나오고 있다. 28일 금융권에 따르면 신한·우리·KEB하나·KB국민·IBK기업·NH농협·SH수협·JB전북·제주은행 등 9개 시중은행은 10% 내외의 중금리 신용대출 상품인 사잇돌대출을 판매하고 있다. 사잇돌대출은 서민금융의 일환으로 제시한 당국의 야심작으로, SGI서울보증보험과의 협약을 통해 서울보증이 대출 원금을 전부 보장하도록 구성돼 있다. 즉 보증보험이 손실을 떠안고 있는 구조기 때문에 은행은 고객에게 중금리로 대출을 제공할 수 있다. 금리는 기업은행과 수협은행이 연 최저 5%로 가장 낮았으며 우리은행(5.17%), 신한은행(5.7%), 국민은행(5.74%), KEB하나은행(6.13%), NH농협은행(6.2%) 등으로 나타났다. 사잇돌대출은 은행 문턱이 높았던 신용등급 4~7등급의 중·저신용자들이 최대 2000만원까지 중금리로 대출을 받을 수 있다는 점에서 기대를 모았다. 은행 대출이 어려워 2금융을 이용하던 중·저신용자가 몰리기 시작하면서 사잇돌대출도 속속 팔려 나갔다. 금융위에 따르면 첫 판매일인 이달 5일부터 20일까지 사잇돌대출 판매액은 총 323억8000만원(3163건)으로 나타났다. 사잇돌 대출의 공급한도가 3000억원인 점을 감안하면 벌써 10% 가량 소진된 셈이다. 당국을 비롯해 일각에서는 '순항'하고 있다는 판단이지만, 곳곳에 암초가 있다는 지적이다. 가장 큰 암초로는 '낮은 대출 승인률'이 꼽힌다. 현재 사잇돌대출의 실제 승인률은 26일 기준 51.0%로 나타났다. 위험 부담을 떠안고 있는 서울보증에서 리스크 관리를 위해 대출 심사를 보수적으로 하고 있기 때문이다. 실제로 평균 신용등급 2등급의 은행권 관계자는 시중은행 3곳에서 사잇돌대출을 신청한 결과, 2곳에서 대출 승인을 받았으나 1곳에서는 거절을 당했다. 해당 은행에 거절 이유를 문의하자 "내부 규정에 따른 것"이라며 정확한 이유를 안내해주지 않았다. 은행 직원들도 난감하긴 마찬가지다. 사잇돌대출 대상에 적합한 고객인데도 대출이 거절되는 사례가 많은데다 서울보증 측에서 거절 이유도 공개하지 않기 때문이다. 직장인 익명게시판 앱 블라인드의 '금융 라운지'를 살펴보면 사잇돌대출을 취급하는 은행 직원들의 관련 고충이 다수 게시돼 있다. 대출 승인이 되는 경우가 드물며, 이에 따른 정확한 이유를 파악할 수 없다는 게 공통된 입장이다. 관련 게시글에 따르면 시중은행 한 직원은 "사잇돌대출을 하러 5명 정도 왔는데 1명만 승인되고 나머지는 다 거절됐다. CB와 KCB 둘 다 4등급에 소득이 4700만원인데도 거절되더라"며 "희망에 찬 눈빛으로 상담하러 왔다는 고객들이 거절 얘기 듣고 돌아서는데 마음이 좋지 않다"고 말했다. 이에 대해 서울보증 관계자는 "신용등급은 은행 대출의 기본 요건이고 여타 조건들을 통해 대출 승인 여부가 결정된다"며 "사잇돌대출의 경우 서울보증과 NICE가 함께 만든 자체 신용 평가 모델을 통해 신용을 평가하는데, 평가 내역은 영업비밀이기 때문에 전부 노출할 순 없다"고 말했다. 시중은행과 달리 중금리대출을 중점적으로 영업하고 있는 저축은행과 P2P금융의 우려도 크다. 금융권에서 일제히 내놓는 사잇돌대출로 인해 직·간접적 타격을 입는다는 것. 특히 9월중 저축은행과 일부 시중은행 등까지 사잇돌대출이 확산되면 피해가 더욱 커질 것으로 보인다. 금융권 관계자는 "사잇돌대출은 중·저신용자의 은행 문턱을 높이는 제도인 만큼 서민에게 꼭 필요한 금융상품으로 볼 수 있다"면서도 "하지만 이 같은 상품은 은행 자체적으로도 운영하고 있는데, 당국이 보증을 통해 5000억원 규모의 대출을 지원해주는 것은 시장의 자율경쟁에 문제가 있다고 본다"고 말했다.

2016-07-28 17:11:02 채신화 기자
[기로에 선 국민연금](中)사각지대 해소? 저소득층 외면한 연금법 개정안

지난 5월 19대 국회 마지막 본회의에서 '국민연금법 개정안'이 통과됐다. 오는 11월 말 시행을 앞두고 있는 이번 개정안에는 경력단절녀 등 그간 국민연금 사각지대에 놓여 있던 이들에게 연금혜택을 추가하는 내용이 담겼다. 다만 저소득층에 대해선 기금수지 적자가 커지고 '용돈' 국민연금이라는 이미지가 고착화될 수 있다며 관련 법을 마련하지 않아 형평성 논란이 제기된다. 국내 한 연금 전문가는 "저소득층이 국민 세금으로 지급되는 기초연금에만 기댈 것이 아니라 소액이라도 매달 보험료를 내고 연금을 탈 수 있도록 사회 복지망을 가동해야 한다"고 지적했다. ◆ 경력단절女 등 438만명에 연금혜택 28일 보건복지부에 따르면 오는 11월 30일부터 경력단절 전업주부도 국민연금 추후납부가 가능해진다. 이에 따라 직장생활 중 국민연금에 가입했다가 결혼·출산·육아 등으로 직장을 관둬 가입대상에 제외된 전업주부 등 438만명이 경력단절기간 보험료를 추후납부할 수 있게 된다. 현 연금법은 보험료를 낼 능력이 안되는 경우 국민연금공단에 납부유예 신청을 할 수 있도록 되어 있다. 납부예외기간 동안 미납한 보험료는 추후납부 형태로 다시 납부할 수 있다. 국민연금 가입자 입장에선 납부예외를 신청하면 당장 보험료 부담을 덜 수 있다. 다만 납부예외기간이 길어질 경우 은퇴 후 노령연금을 못 받거나 받더라도 소액에 불과하게 된다. 보건복지부 관계자는 "현재 전업주부는 국민연금 의무가입 대상에서 제외돼 있다"며 "국민연금 보험료 납부 부담을 덜어주기 위한 것이지만 이로 인해 경력이 단절된 전업주부의 경우 추후납부를 할 수 없게 되는 아이러니한 일이 발생, 이번 개정안을 통해 경력단절 전업주부도 추가납부를 할 수 있는 길이 열렸다"고 설명했다. 그는 "단 과거 국민연금 보험료를 한 번이라도 납부한 경험이 있어야 하며, 현재 국민연금에 가입해서 보험료를 납부하고 있는 상태여야 한다"고 덧붙였다. 국민연금 미가입자라면 임의가입을 신청해 국민연금 가입자격부터 회복해야 추후납부를 할 수 있다. ◆ 개정안 시행으로 400조원 적자 발생 문제는 추후납부 대상인 438만명의 40%가 보험료를 낼 경우 향후 40여 년간 400조원의 기금수지 적자가 발생한다는 것이다. 이에 따라 오는 2060년으로 예상되어 온 기금소진 시기는 1년 앞당겨진다. 낸 보험료의 1.4~2.8배를 연금으로 타기 때문이다. 결국 보험료 인상으로 귀결된다. 연금 전문가는 "정부가 400조원이 넘는 국민연금 기금수지 적자 발생을 감수하면서까지 중산층 전업주부 등을 가입자로 끌어들이기 위해 열을 올리고 있다"며 "반면 저소득층에 대한 배려는 전혀 찾아 볼 수 없다"고 꼬집었다. 추후납부자에겐 임의가입자와 동일한 '보험료 부과 월소득(기준소득월액)' 하한이 적용된다. 현재 임의가입자는 실제 소득이 없어도 월소득 99만원 가입자가 내는 8만9100원 이상의 보험료를 내야 한다. 경제활동을 하는 직장·지역가입자의 기준소득월액 하한 28만원(보험료 2만5200원)의 3.5배다. 배우자가 국민·공무원·군인·사학연금에 가입한 홑벌이 가구라면 월소득이 200만원쯤 돼도 2명분 보험료를 내기가 쉽지 않다. 이날 국회 보건복지위원회 더불어민주당 정춘숙 위원실에 따르면 지난 3월 현재 임의가입자 26만여 명 가운데 별도 기준을 적용받는 기초생활보장 대상자 6773명을 뺀 25만3240명이 8만9100원 이상의 보험료를 냈다. 이 가운데 소득자료가 있는 배우자 15만4414명의 42%는 파악된 월소득이 400만원 이상인 중산층 이상 계층이었다. 같은 기간 직장·지역가입자 1655만여 명 중 기준소득월액 99만원 미만은 17% 수준이다. 이 비율을 추후납부 대상자 438만명에 적용하면 가입 문턱을 대폭 낮추지 않을 경우 74만여 명이 경력단절기간 보험료를 추후납부할 기회를 박탈 당한다. 복지부가 임의가입자의 기준소득월액 하한을 20~30만원가량 낮추는 방안을 검토 중인 것은 바로 이 때문이다. 다만 이 정도로는 저소득층의 연금 사각지대를 줄이는 효과가 매우 제한적일 수밖에 없다. 연금 전문가는 "소득활동을 하지 않는 전업주부 등에게 국민연금 임의가입에 이어 경력단절기간 추후납부까지 허용하는 게 달갑지는 않다"며 "연금 사각지대를 줄이고 '중산층 특혜·저소득층 차별' 논란을 해소하기 위해선 우선적으로 직장·지역가입자와 동일한 기준소득월액 하한(28만원)을 적용하되 하한을 50~60만원 수준으로 점차 높여갈 필요가 있다"고 제언했다.

2016-07-28 16:53:41 이봉준 기자
기사사진
BNK금융그룹, 서프라이즈 없는 상반기 실적…전년比 2.5% 감소

BNK금융그룹은 올 상반기 전년 대비 소폭 감소한 실적을 보였다. 다만 경영계획을 초과 달성하고 시장의 컨센서스를 충족함에 따라 양호한 수준으로 평가되고 있다. BNK금융그룹은 28일 이사회를 열고 올해 상반기 당기순이익 3114억원으로 전년 동기(3194억원) 대비 2.5%(80억원) 감소했다고 밝혔다. 실적 감소 이유는 지난해 주택도시보증공사(구 대한주택보증) 주식 매각이익 492억원 등 일회성 이익의 소멸 때문이라고 BNK금융그룹은 전했다. 전년 동기보다는 감소했으나, 당초 BNK금융그룹이 계획했던 실적(2820억원)에 비해서는 10.43%(294억원) 초과 달성한 것으로 나타났다. BNK금융그룹 관계자는 "이번 상반기 실적은 대내외 어려운 금융환경 속에서도 경영계획의 초과 달성과 함께 시장의 컨센서스를 충족하는 양호한 수준"이라고 평가했다. 주요 경영지표도 대부분 안정적인 수준을 유지했다. 그룹 수익성지표인 ROA(총자산수익률), ROE(자기자본이익률)는 각각 0.70%, 9.83%로 나타났다. 자본적정성 지표인 BIS자기자본비율은 12.26%, 자산건전성 지표인 고정이하여신비율과 연체비율은 각각 1.05%와 0.65%를 기록했다. 그룹 총자산은 104조 8947억원으로 전년 말 대비 3.62% 성장했다. 특히 지난 1·4분기 유상증자와 상반기 중 목표를 초과하는 이익 달성으로 보통주 자본비율은 전년말 대비 104bp 상승해 8.32%를 기록했다. BNK금융그룹 관계자는 "추가적인 개선을 위해 그룹 차원에서 내부등급법 도입을 추진 중"이라고 말했다. 주력 계열사인 부산은행과 경남은행은 각각 1815억원, 1371억원의 당기순이익을 기록하며 견조한 실적 흐름을 이어오고 있다. BNK캐피탈(318억원) 등 비은행 계열사들도 안정적인 이익 성장세를 보였다. BNK금융지주 박영봉 부사장(전략재무본부장)은 "최근 브렉시트 등 글로벌 금융 환경 불안 가중, 금리 하락세 지속 우려 등 어려운 경영 환경이 예상된다"면서도 "BNK금융그룹은 부산은행과 경남은행의 지속적인 순이자마진(NIM) 상승으로 수익을 증대했다"고 진단했다. 아울러 "판매관리비 슬림화를 통한 비용 감소 등 수익 중심 경영의 성과가 빛을 발하고 있는 만큼 앞으로도 소매금융 확대를 통한 균형 잡힌 포트폴리오 구축과 신규 수익원 창출 등 철저한 수익 중심의 관리 경영 추진에 전 직원의 역량을 더욱 집중할 것"이라고 말했다.

2016-07-28 16:02:33 채신화 기자
기사사진
강남 역세권 '현대썬앤빌 테헤란' 상업시설 분양

현대비에스앤씨(BS&C)는 강남구 대치동에 '현대썬앤빌 테헤란'의 상업시설을 분양 중이라고 28일 밝혔다. 강남구 대치동에는 최근 10년간 도시형생활주택의 공급이 전무한 상황이어서 이번 상업시설이 주목을 받을 것이라고 회사 측은 설명했다. 특히 주택대출규제정책이 강화되는 가운데 도시형생활주택은 비교적 자금 부담이 적고 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있어 투자자들의 관심이 뜨겁다고 강조했다. 현대썬앤빌 테헤란은 지하 4층 ~ 지상 8층 규모다. 건물 앞면으로는 포스코사거리 및 테헤란로 최대 상권이 형성돼 있으며 뒷쪽으로는 주거지역과 연계돼 분양성이 우수하고 지하철 선릉역(2호선, 분당선) 1번 출구에서 약 400미터 떨어져 있어 교통 접근성도 우수하다. 이 지역 근처에는 마트를 비롯해 피트니스센터가 입점할 예정이며 주위에 선정릉과 산책을 즐길 수 있는 대치 유수지 체육공원, 그리고 봉은공원이 1㎞ 내에 위치해 있다. 현대썬앤빌은 노현정 전 KBS아나운서의 배우자로 잘 알려진 현대가 3세 정대선 사장이 창립한 현대BS&C의 브랜드로 더욱 주목받는다. 현대썬앤빌은 주요 도심지역을 중심으로 아파트, 도시형 생활주택, 오피스텔을 공급하고 있다. 현대썬앤빌 테헤란은 오는 2016년 11월 완공될 예정이다.

2016-07-28 15:34:00 김형준 기자
기사사진
셋째 출산시 세액공제 70만원↑, 고소득자 카드 세액공제 '축소'

내년부터 출산 또는 입양한 경우 첫째는 30만원, 둘째는 50만원, 셋째 이상은 70만원의 세액공제를 받을 수 있다. 현재 각각 30만원씩이던 세액공제 수준을 대폭 올리기로 하면서다. 현행 최대 300만원까지 가능한 신용카드와 체크카드 세액공제혜택은 2019년 12월 말까지 연장된다. 다만 총급여가 1억2000만원 넘는 고소득자는 내년부터 200만원으로, 7000만원 초과~1억2000만원 이하 소득자는 2019년부터 250만원으로 공제액이 줄어든다. 대학 졸업후 상환하는 든든학자금 원리금은 15%의 공제율을 적용해 교육비 세액공제를 받을 수 있다. 초·중·고등학생들의 체험학습비도 1인당 연 30만원까지 교육비 세액공제 대상에 포함됐다. 정부는 28일 서울 세종대로 대한상의회관에서 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 세제발전심의위원회를 열고 올해 정기국회에 제출할 소득세법, 법인세법, 개별소비세법 등 13개 세법개정안을 확정했다. 개정안은 오는 8월18일까지 입법예고한 뒤 8월 말 국무회의 의결을 거쳐 오는 9월2일 정기국회에 넘겨질 예정이다. 국회에서 정부안이 다소 달라질 수도 있다. 이날 정부가 확정한 세법개정안에 따르면 총급여액이 8000만원인 근로자가 신용카드를 4000만원 사용했다면 현재 300만원의 소득공제 혜택이 내후년부턴 250만원으로 줄어든다. 2009년부터 저소득 근로자·사업자 가구에 연간 최대 210만원까지 지급하던 근로장려금은 10% 정도 올리기로 했다. 이에 따라 단독가구는 70만원에서 77만원, 홑벌이는 170만원에서 185만원, 맞벌이는 210만원에서 230만원으로 최대 받을 수 있는 금액이 늘어난다. 일시적 2주택자까지만 적용됐던 근로장려금 지급대상도 재산가액이 총 1억4000만원 미만인 2주택 보유자까지 가능하도록 완화했다. 월세입자 부담을 줄여주기 위해 월세 세액공제 혜택도 넓어진다. 지금은 총급여액 7000만원 이하인 무주택 근로자가 낸 월세액에 대해 연간 750만원 한도로 10% 세액공제가 적용된다. 정부는 공제율을 내년부터 12%로 올리기로 했다. 또 현재 근로자 본인 이름으로 계약한 경우에만 월세 세액공제가 가능했지만 앞으로는 배우자 등이 계약을 했어도 공제받을 수 있도록 했다. 연간 2000만원 이하의 주택임대수입에 대한 소득세 비과세도 2018년 말까지 연장된다. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면은 2019년 말까지 적용키로 했다. 1000cc 미만 경차 소유자에게 연간 10만원까지 유류세를 환급하는 특례도 2018년 말까지 2년 연장되고, 하이브리드차(최대 100만원), 전기차(200만원)에 이어 수소 연료전지자동차 구매 시에도 개별소비세를 최대 400만원까지 깎아주기로 했다. 음식점 사업자들에게 적용하는 농수산물 의제매입세액공제 우대 공제한도, 자영업자의 신용카드 등 매출세액공제 우대공제율 역시 2018년 말까지 2년 더 적용하기로 했다. 유일호 부총리는 "올해 세법개정안은 경제활력 강화와 민생안정 지원, 과세 형평성 제고, 조세제도 합리화라는 4가지 줄기를 중심으로 만들었다"고 설명하며 "신성장산업 육성을 통해 신산업 투자와 일자리는 늘리고 민생안정 지원을 통해 서민·중산층의 부담은 줄이겠다. 성장동력 확충을 위한 조세체계를 구축하고 과세 형평성 제고와 안정적인 세입기반 확보를 일관성 있게 추진하겠다"고 강조했다. 기재부는 이번 세법 개정으로 연간 3171억원 규모의 세수증대 효과가 나타날 것으로 예상했다. 서민·중산층은 연간 세부담이 2442억원 줄지만 고소득자는 1009억원 증가할 것으로 분석됐다.

2016-07-28 15:00:23 김승호 기자