세제지원·규제완화로 뉴스테이 활성화 시킨다

세제지원을 통해 기업형 임대주택인 뉴스테이에 대한 민간투자가 늘어날 것으로 보인다. 또 상장요건 및 규제완화, 분할과세 등으로 리츠 공모?상장이 활성화 될 것으로 기대된다. 국토부는 7일 대통령 주재로 열린 '제10차 무역투자진흥회의'를 통해 이 같은 내용이 담긴 '부동산 서비스산업 육성방안'을 발표했다. 이번 방안은 최근 주택에 대한 인식이 소유에서 거주로, 전세에서 월세로 빠르게 전환되고 있고 부동산 펀드 등 간접투자상품이 늘고 있는 추세를 반영한 것이다. 구체적인 방안을 보면 중산층 대표적 주거정책인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대한 민간투자를 촉진키로 했다. 이를 위해 임대주택 투자에 대한 세제지원을 확대한다. 임대주택 리츠?펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 2018년 말까지, 임대사업자에 대한 소득세 또는 법인세 감면을 2019년 말까지 연장 적용하며, 결손금이 발생할 경우 100%까지 이월결손금 공제를 허용한다. 법인이 리츠나 부동산 펀드를 통해 장기임대주택(15년 이상)에 투자하는 경우, 배당소득과 주식양도차익에 대해 법인세를 감면하는 세제지원을 도입해 뉴스테이에 대한 재무적 투자자 참여를 확대하고 15년 이상 장기간 운영을 유도할 계획이다. 금융기관 리츠 출자규제도 개선한다. 금융기관이 리츠에 일정비율 이상 출자할 때 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인 또는 신고의무를 사후보고로 간소화한다. 보험사가 지급여력비율(RBC)을 산정할 때 적용하는 신용위험계수를 부동산 실물투자 수준으로 하향 조정(현행 12%→7.5% 수준)한다. 부동산펀드를 통해 뉴스테이를 추진할 때에는 일반 부동산 펀드에 적용되는 국민주택채권 매입의무를 면제해 인센티브 효과를 준다. 연 환산 기준 0.5∼2.7bp 수익률 상승 효과를 기대할 수 있다. 펀드 등에 대해서도 임대주택 매입자금 보증의 보증수수료(현행 연 0.337%)를 인하하고, 보증대상 자산도 확대(현행 주택 연계 근생시설 제외)한다. 부동산투자회사(리츠)의 공모와 상장도 활성화한다. 리츠의 상장요건을 매출액의 기준이 되는 사업연도를 6개월에서 1년으로 개선하고, 위탁관리 리츠의 매출액 기준을 비개발형은 100억 원에서 70억 원으로, 개발형 중 뉴스테이에 투자할 경우 300억 원에서 200억 원으로 완화한다. 또 우선주 상장도 허용해 일반인들에게 안정성이 높은 수익구조를 제공할 수 있게 한다. 우량한 공모·상장 리츠를 선별해 주택도시기금을 투자하고, 규제개선도 추진한다. 공모·상장에 제약요인이 되고 있는 1인당 주식소유제한을 완화(위탁관리 40→50%, 자기관리 30→40%)하고, 주주총회 결의사항도 중요사항 이외에는 이사회에 위임할 수 있도록 한다. 아울러 공모 리츠에 특별한 인센티브를 부여하는 일본, 싱가포르 등의 사례와 같이 국내 리츠에도 공모 리츠에 한정된 과세혜택을 추진한다. 법인이 50인 이상 투자하는 공모 리츠에 대해 토지나 건물 등을 현물출자하면 그 양도차익에 대해 3년간 분할 과세해 공모 리츠가 우량한 물건을 확보할 수 있도록 하며 현물출자를 통한 법인의 부동산 유동화를 촉진한다. 분할과세를 통해 법인은 일시에 납부할 세금을 분할 납부해, 해당금액에 대한 회사채 이자율 정도의 비용감축 효과가 있을 것으로 보고 있다. 자산관리회사와 자산운용사의 겸업도 허용된다. 현재까지 불가능했던 리츠의 자산관리회사(AMC)와 펀드의 자산운용사 간에 겸업을 허용해 역량 있는 자산운용사가 상장 리츠를 추진할 수 있도록 하고, 리츠 자산관리회사도 펀드를 통해 부동산을 확보할 수 있도록 선택적 추진이 가능해지도록 한다. 이외에도 정부는 종합부동산 서비스 제공을 유도하기 위해 자회사, 네트워크 구축 등을 통해 우수한 종합 부동산서비스를 제공하는 기업에 대해 인증 제도를 도입하고, 우수 부동산서비스 우대, 뉴스테이 단지 인증제 구축, 리츠 자산관리회사와 임대관리업 간 겸업 허용, 주택도시보증공사(HUG) 보증상품 개발 등을 추진한다.