국토부, 분양주택용지에 민간임대주택 짓는 '리츠' 도입

국토교통부는 9·1 부동산 대책 및 10·30 대책 후속조치의 일환으로, '임대주택법 시행령·시행규칙'개정안을 오는 28일 입법예고한다고 26일 밝혔다. 이번 개정은 현행 법령상 공공사업으로 개발된 택지에 임대주택을 건설하는 경우에는 예외없이 공공건설임대주택으로 간주되었던 것을 일부 완화하여 수급조절 임대리츠(부동산 투자회사)를 추진하고, 보육 등 다양한 공익형 준공공임대주택 건설을 촉진하기 위한 것이다. 한국토지주택공사(LH)가 조성한 공공분양주택용지를 수급조절 리츠가 분양받아 분양주택 대신 민간 임대주택(수급조절용 임대주택)을 짓도록 하는 것이다. 지금까지는 공공택지에 짓는 임대주택은 예외 없이 '공공건설임대주택'으로 분류돼 임대료 산정에 제한이 있고 임차인도 무주택자만 들일 수 있었다. 그러나 수급조절 임대주택은 민간 임대주택으로 인정해 주택보유자도 들일 수 있고, 임대료도 시세 수준으로 책정할 수 있게 된다. 수급조절 임대주택은 의무임대 기간을 8년으로 하되 주택시장 상황에 따라 의무 기간의 절반(4년)이 지나면 조기매각도 할 수 있다. 다만 이때 임차인(세입자)에게 먼저 분양 전환하고 임차인이 매입 의사가 없으면 일반에 매각한다. 이처럼 수급조절 임대주택을 지을 수 있는 공공분양용지는 택지와 주택의 공급 물량·시기 등을 결정하는 국토부 수급조절위원회가 선정한다. 국토부는 이번 개정안으로 분양주택 공급을 조절해 매매 시장의 거래를 촉진하면서 임대주택 공급은 늘려 전·월세난을 완화할 수 있을 것으로 본다고 밝혔다. 국토부는 이런 수급조절 임대주택을 2017년까지 1만가구 공급한다는 목표다. 수급조절 리츠에는 주택기금이 우선 상환권을 갖는 우선주로, 민간자금이 보통주로 참여하게 된다. 보통주는 상환 우선순위에서 뒤로 밀리지만 상대적으로 수익률이 높다. 리츠는 또 우선 출자자로서 임대 기간이나 매각 시기 결정 등에 관여하게 된다. 수급조절 임대주택의 임대 기간이 너무 짧아지는 것을 막기 위한 장치다. 개정안은 또 보육 등 공익적 목적을 위한 준공공임대주택 사업을 하겠다는 민간 사업자에게도 공공택지를 지원할 수 있는 근거도 마련했다. 이에 따라 국토부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 별도로 지정한 공공택지에 건설하는 임대주택은 공공건설임대주택이 아닌 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 준공공임대로 등록하면 유주택자도 세입자로 받을 수 있고, 건설원가에 연동해 임대료를 산정하지 않아도 된다. 다만 준공공임대도 최초 임대료와 보증금은 주변 시세 이하로 해야 하고 임대료 인상률도 연 5% 이하로 제한된다. 국토교통부 관계자는 이번 '임대주택법 시행령'개정을 통해 다소 획일적인 공공택지 규제를 탄력적으로 완화함으로써, 수급조절 임대리츠를 통해 ▲분양용지에 임대주택 공급, ▲ 민간의 임대투자 활성화, ▲ 주택시장 상황에 따른 수급조절이 가능해지고, 공공·민간 협력으로 공공택지에 다양한 형태의 준공공임대주택이 건설될 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.