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1990년 이전 아파트 용적률 191%…재건축 유리

정부의 잇단 부동산규제 완화로 재건축에 대한 투자자들의 관심이 높아지는 가운데 1990년 이전 지어진 아파트가 비교적 사업성이 양호한 것으로 나타났다. 그 이후에 준공된 아파트에 비해 용적률이 낮아 일반분양 물량을 많이 확보할 수 있어서다. 25일 부동산114에 따르면 1990년 이전 준공된 전국 아파트의 평균 용적률은 191.6%로 집계됐다. 전북이 140.7%로 가장 낮았고, ▲강원 141.7% ▲전남 143.7% ▲경기 160.5% ▲대구 162.9% ▲인천 176.2% ▲대전 186.6% ▲서울 194.7% 순으로 나타났다. 반면, 준공 시점이 1991~2000년 사이인 아파트의 평균 용적률은 254.8%까지 높아졌다. 이후 난개발에 따른 주거 쾌적성 저하라는 문제점이 지적되며 2001~2010년 221.6%, 2011~2014년 200.3% 등 낮아지고 있지만 여전히 200%를 상회하고 있다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로, 재건축의 사업성을 결정한다. 용적률이 낮으면 재건축으로 지을 수 있는 일반분양 물량이 늘어나 수익성이 높다. 반대로 높으면 새로 짓는 물량이 줄어 사업비용을 조합원들이 추가분담금으로 부담해야 해 수익성이 떨어진다. 재건축 가능 연한 상한선의 단축(40→30년)으로 재건축을 추진할 수 있는 시기가 서울의 경우 1987~1991년 지어진 아파트는 2~8년, 1991년 준공된 아파트는 10년이 빨라졌다. 그러나 1991년 이후 아파트는 용적률이 높아 추진이 쉽지 않을 전망이다. 이미윤 부동산114 연구원은 "정부가 과도하게 지정됐던 규제들을 풀면서 재건축을 추진할 수 있는 환경은 좋아졌지만 용적률을 상향해 사업을 하기에는 한계가 있는 상황"이라며 "재건축 아파트 투자 시에는 기존 용적률과 신축 용적률의 차이를 비교해봐야 한다"고 조언했다.

2014-09-25 15:19:43 박선옥 기자
노대래 "유통업 불공정행위 유형화…전담 공무원제 운용"

공정위가 대형유통업체의 불공정행위에 대한 감시를 강화하기 위해 백화점, 대형마트, TV홈쇼핑별 담당자를 지정하기로 했다. 노대래 공정거래위원장은 25일 "유통업별로 불공정행위를 유형화하고 담당 직원을 지정해 업무의 전문성을 강화하겠다"고 밝혔다. 노 위원장은 이날 대전을 방문해 백화점, 대형마트, TV홈쇼핑 등 대형유통업체와 거래하는 중소 납품업체 대표들과 간담회를 갖고 "유통이 글로벌화·전문화·정보화·미디어화하는 과정에서 유통업체와 납품업체간 힘의 불균형이 발생해 그 과정에서 불공정행위가 촉발되는 측면이 있다"며 이렇게 말했다. 이에 따라 공정위는 유통거래과 내에 백화점, 대형마트, TV홈쇼핑으로 업태별로 업무를 구분하고, 세부적으로 구두발주, 부당반품 등 주요 불공정거래 행위 유형별로 담당자를 지정하기로 했다. 간담회에 참석한 중소 납품업체 대표들은 최근 TV홈쇼핑사의 구두발주와 일방적인 계약 변경, 대형마트의 부당한 판촉사원 파견 요구 사례가 많다며 개선을 요구했다. 백화점 납품업체 대표들은 백화점 측이 납품업체에 매장 인테리어를 변경하라고 지시한 뒤 비용을 납품업체가 모두 부담하게 한다고 하소연했다.

2014-09-25 14:54:48 유주영 기자
자산운용사, NCR 규제·경영실태평가도 폐지

자산운용사 NCR 규제·경영실태평가도 폐지 내년 4월부터 국내에서 자산운용사들의 영업용순자본비율(NCR) 규제가 완전 폐지된다. 또 자본적정성과 수익성, 내부통제 등을 살펴보는 경영실태평가도 없어진다. 금융위원회는 이런 내용이 담긴 '자산운용사 건전성 규제 개선 방안'을 마련해 내년 4월 1일부터 시행키로 했다고 25일 밝혔다. 개선안에 따르면 자산운용사에 대한 건전성 규제가 완화돼 영업용순자본비율(NCR) 제도가 폐지되고 '최소영업자본액' 제도가 도입된다. 운용사는 법정최저자기자본과 고객자산운용필요자본, 고유자산운용필요자본 등을 합친 '최소영업자본액'을 일정 수준 이상으로만 유지하면 된다. NCR은 금융투자회사들의 부실을 사전에 막으려고 1997년 4월 도입됐다. 금융위는 증권사와 자산운용사에 NCR 수준에 따라 경영개선 권고(150% 미만), 요구(120% 미만), 명령(100% 미만) 등의 단계적 시정조치를 내린다. 그러나 위험 투자를 하는 증권사와 달리 자산운용사는 고객 자산의 운용위험이 낮고 부실해지더라도 투자자 손실과 금융시장에 미치는 영향이 작은 데 반해 NCR 규제를 받다 보니 과도한 수준의 유동성을 유지해 투자가 제한된다는 지적이 많았다. 유럽과 일본은 자산운용사에 최소한 자기자본금 규제만 적용하고 있고 미국에선 이런 규제가 없다. 금융위는 또 시행령과 규정을 고쳐 자산운용사에 대한 62개 항목의 경영실태평가를 없애고 내부통제와 위험관리 현황만 보는 운영위험 평가로 바꾸고 매달 이뤄지던 평가 주기도 반기에 한 번으로 완화하기로 했다. 아울러 자산운용사에 적기시정조치를 내릴 때도 NCR와 경영실태평가 대신 최소영업자본액과 운용위험 결과만 판단 기준으로 삼기로 했다.

2014-09-25 14:46:18 김민지 기자
개인투자자 복권형 주식 선호 여전해"

"개인투자자 복권형 주식 선호 여전" 개인 비중 10년새 72%에서 47%로 급감…소형주 투자 확대 유도 방안 강구해야 어쩌다 한 번 큰 수익을 내는 복권형 주식에 대한 개인투자자의 선호도가 여전히 높은 것으로 나타났다. 개인 투자자의 투자환경을 개선하려면 고가주 액면분할 활성화 등을 통해 개인의 접근성을 제고하고 기관의 소형주 투자 확대를 유도하는 방안을 강구해야 할 것으로 지적됐다. 김준석 자본시장연구원 연구위원은 25일 서울 소공동 조선호텔에서 '전환기의 한국 주식시장'을 주제로 열린 컨퍼런스에서 "개인투자자의 지나치게 잦은 '손바뀜'은 줄어들고 있다"며 "그러나 주가 기대감이 크지 않지만 어쩌다 한 번 '대박'을 치는 소위 '복권형' 주식에 대한 개인의 거래회전율이 지속적으로 높게 나타났다"며 이처럼 지적했다. 저가의 소형주로 수익성과 성숙도가 낮지만 변동성이 높은 기업을 주로 거래하는 투자 행태를 개인들이 버리지 않는 것이다. 김 연구위원은 "이런 거래를 통한 투자 수익률이 좋지 않음에도 불구, 기존 행태가 크게 변화하지 않고 있다"고 강조했다. 복권형 종목의 평균 시가총액은 수천억원에 머무르는 매우 규모가 작은 기업들이다. 이와 대조적으로 기관이 주로 거래하는 종목의 평균 시총은 2000년 1조원에서 지난해 3조원 수준으로 높아졌다. 복권주 가격대를 보면 2만원 미만에 형성됐다. 기관이 2000년 5만원 안팎에서 지난해 10만원 부근으로 두 배 가까이 거래가격대를 높힌 것과 상반된다. 저금리 기조 속에 투자 수익률은 동반 하락했다. 기관 선호주의 성과가 6%대에서 3%대로 하락할 동안, 개인이 거래하는 복권주들은 4%에서 2% 밑으로 내려갔다. 그는 개인의 거래회전율이 하락하면 전체 증시에 결국 부작용을 초래한다고 지적했다. 그만큼 기관의 거래비용이 늘어날 부담이 있다는 것이다. 개인의 거래회전율은 지난 2002년 928%로 고점을 찍은 뒤 지난해 196%로 4분의 1 미만으로 급감했다. 전체 거래에서 개인이 차지하는 비중은 72% 수준에서 47%로 크게 줄어들었다. 시장이 개인 위주에서 기관 중심으로, 단기투자에서 장기투자 방향으로 재편되고 있는 것이다. 김 연구위원은 개인의 주식 투자도 기관처럼 우량 장기투자 방향으로 활성화되려면 다음의 조치가 필요하다고 강조했다. 먼저 가계부채 증가와 가계소득이 전체 국가 소득에서 차지하는 비중 하락 등 개인의 주식 투자 여력을 낮추는 요인이 해소돼야 한다. 이는 한국 증시에서 급격히 이탈하는 30~40대 주주들을 돌아오게 하는 유인이 될 전망이다. 김 연구위원은 "고령화 시대를 맞아 젊은층일수록 주식 투자를 늘리는 게 일반적인데 한국에서는 이상 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 그는 제도 측면에서는 "고가주 액면분할 활성화 등을 통해 개인의 접근성을 제고하고 기관의 소형주 투자 확대를 유도하는 방안도 강구해야 한다"고 덧붙였다.

2014-09-25 14:44:13 김현정 기자
공사채 총량제 실시…부채 많은 공공기관 공사채 한도 제한

공공기관의 공사채 발행을 제한하기 위한 '공사채 총량제'가 실시된다. 25일 기획재정부에 따르면 정부는 최근 공공기관운영위원회에서 올해 10월부터 한국전력공사, 토지주택공사(LH), 철도공사 등 부채가 많은 중점관리 공공기관 16곳을 대상으로 '공사채 총량제'를 시행하기로 결정했다. 공사채 총량제란 정부가 공공기관의 공사채 잔액 한도를 사전에 설정하고서 이를 초과하지 못하도록 관리하는 제도다. 지금까지는 각 공공기관 이사회가 자율적으로 공사채 발행과 상환을 결정해왔다. 총량제는 공공기관의 일반채권·조기상환 조건부 채권(구조화채권)·자산유동화증권(ABS) 등 공사채와 기업어음(CP)·전자단기사채(전단채) 등 단기 유동성에 적용된다. 정부는 일단 올해 10∼12월은 총량제 시범 시행 기간으로 잡고 기관별 공사채 운용 상황을 모니터링한 뒤, 결과를 반영해 내년부터 제도를 본격 시행한다는 방침이다. 정부의 목표는 올해 243조8000억원인 16개 기관 공사채 잔액을 2018년 237조2000억원으로 4년간 6조6000억원 줄이는 것이다. 목표대로라면 16개 기관 전체의 총부채 대비 공사채 비율은 올해 62%에서 매년 1%포인트씩 줄어 2018년 58%가 될 전망이다. 기관별 목표로 보면 LH의 공사채 잔액이 69조3천억원에서 2018년 57조6천억원으로 11조7천억원 줄어들어 감축액이 가장 많다.

2014-09-25 14:41:05 유주영 기자
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하반기 환율 1005원대로 하락 …내년 100엔당 800원대 중반까지 추락,대책 서둘러야

하반기 환율 1005원대로 하락 …내년 100엔당 800원대 중반까지 추락,대책 서둘러야 하반기 원화 환율의 강세가 더욱 가파라지면서 달러 대비 원화 환율은 1005원대까지 하락할 것으로 전망됐다.특히 내년에 100엔당 원화 환율이 800원대 중반까지 하락할 수 있다는 분석이 제기돼 대책마련이 시급한 것으로 지적됐다. 내년 우리나라 경제성장률은 4%대 달성이 어려울 것으로 관측됐다. 실제로 LG경제연구원이 최근 발표한 '2015년 국내외 경제전망'보고서에 따르면 세계 금융위기 이후 지속되는 국내외 경제의 구조적인 변화들이 우리 경제의 본격적인 성장을 제약하고 있기 때문에 국내 경제가 4%대 성장률을 회복하기 쉽지 않을 것으로 전망했다. 올해 세월호 사고 이후 크게 위축됐던 '민간소비'는 완만하게 증가할 것으로 예측됐다. 보고서는 "고용 호조와 물가 안정이 이어지고 있고, 부동산 규제 완화와 각종 소비 활성화 대책이 나오고 있어 내구재 소비가 호전될 여지가 있다"고 판단했다. 민간소비 증가율은 올해 2.3%에서 내년 3.2%로 높아질 것으로 전망했다. 하반기 원화 환율의 강세는 더욱 가파라질 것으로 내다봤다. 보고서는 "하반기 달러 대비 원화 환율 평균은 1005원, 엔화 대비 원화환율은 905원으로 상반기 평균인 각각의 1015원과 940원 보다 강세를 보일 것"이라고 예상했다. 설상가상,내년에 100엔당 원화 환율이 800원대 중반까지 추락할 수 있다는 분석도 제기됐다. 한국경제연구원이 25일 아시아금융학회와 공동 주최한 '추락하는 원·엔환율, 어떻게 대처할 것인가' 세미나에서 각계 전문가들은 내년 엔저 현상 지속 가능성에 우려감을 나타냈다. 오정근 아시아금융학회장은 "내년 중반부터 시작될 것으로 보이는 미국의 금리 인상은 2012년 6월 이후 56%나 절상된 원화의 엔화에 대한 절상을 더욱 가속할 것"이라며 "내년에는 100엔당 원화 환율이 800원대 중반까지 하락할 수 있을 것"으로 관측했다. 권태신 한국경제연구원 원장은 "달러 강세로 엔화 약세가 가속화하고 있지만, 원화는 불황형 경상수지 흑자와 외국인 주식순매수로 약세 전환에 제약을 받아 원·엔 환율이 급락하고 있다"고 분석했다. 그는 "그 결과 수출 증가율이 급락하고 기업 영업이익이 악화하는 등 우리 경제가 큰 충격을 받고 있다며 "과거 유사한 원·엔 환율 하락 이후 발생한 1997년 외환위기와 2008년 금융위기와 같은 위기가 재연될 수도 있다"고 우려했다. 변양규 한국경제연구원 거시경제연구실장은 "내년에 엔·달러 평균 환율이 116엔을 기록하면 순수출이 감소해 우리 경제성장률이 0.27%포인트 하락할 것"으로 예측했다.

2014-09-25 14:23:59 김민지 기자