부동산 규제완화 방안 효과 있을까...전문가 전망은?

지난 27일 비상경제민생회의에서 나온 '부동산 규제 정상화 방안'이 시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 부동산 전문가들은 집값 연착륙을 유도하기 위한 정부의 의지가 긍정적이라고 평가했다. 또한 추가 완화 대책이 예상된다고 전망했다. 하지만 금리 인상 등이 상존하는 상황이어서 규제 완화 효과는 제한적이라고 진단한다. 양지영 R&C연구소 소장은 "중도금 대출 제한 기준선 완화, 무주택자 및 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 완화 등은 현실적인 대책이 될 것"이라면서도 "추가적인 금리인상에 따른 부담감과 주택공급 계획에 따른 청약대기 수요자가 많아 거래절벽 상황은 당분간 계속 이어질 것"이라고 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택 거래의 인위적 활성화나 고가주택의 규제 완화라기보다는 주택시장의 후방 산업에까지 영향을 주고 있는 아파트 입주 적체 문제와 냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금 부담을 낮추려는 정책으로 해석된다"고 말했다. 그는 "주택 거래 급감, 주택가격 하락 확대, 지방 미분양 증가, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화와 자금경색 등 부동산 시장 리스크를 종합적으로 감안해 최우선적으로 추진해야 할 규제완화 방안을 추린 것으로 판단된다"고 평가했다. 이번 방안에는 주택 대출부터 규제지역 해제까지 사실상 가능한 모든 규제 완화 정책이 담겼다. 무주택자·1주택자 등을 대상으로 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하기로 했다. 규제지역의 경우 주택가격과 무관하게 대출을 허용하고 주택담보인정비율(LTV)은 주택가액과 관계없이 50%로 완화한다. 현재 무주택자와 1주택자의 경우 처분을 조건으로 비규제지역에서 70%, 규제지역에서 20~50%가 적용되고 있다. 함영진 랩장은 "LTV를 다소 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 상존해 있다. 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것으로 판단된다"고 설명했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 이번 규제 완화 방안은 부동산 시장의 경착륙에 따른 부작용을 사전에 막기 위한 선제 대응으로, 긍정적으로 평가한다"면서도 "일부 대출 규제를 완화하더라도 금리 인상에 따른 금융 부담이 여전한 만큼, 주택 매수세가 회복되고, 거래가 활성화되기에는 한계가 있을 것"이라고 전했다. 전문가들은 정부가 내달 중 주거정책심의위원회를 열어 규제지역을 추가 해제하기로 한 것에 대해선 부동산 시장의 침체를 방지하는 데 도움이 될 것으로 내다봤다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 지정돼 있다. 지난달 21일 열린 '제3차 주거정책심의위원회'에서 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역(안성, 평택, 동두천, 양주, 파주)을 조정대상지역에서 해제했다. 서울·경기를 제외한 인천(인천 서·남동·연수구)·세종 지역은 투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제 수위를 한 단계 낮추기로 결정했다. 함영진 랩장은 "규제지역 추가 해제는 집을 사고 파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치"라면서 "주로 조정대상지역 위주의 해제로 세종시 외에도 경기·인천 등 수도권 일부 규제지역 해제가 예상된다. 투기과열지구는 경기도 일대 안산시 단원구나 화성시 동탄 2지구 등의 해제를 검토할 만 하다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해가 2개월 남짓 남은 시점에서 11월 중 주정심을 개최한다는 것은 파격적이라는 점에서 정부의 의지를 엿볼 수 있다"면서 "이미 지방 전 지역이 규제지역에서 해제됐기 때문에 다음번 주요 해제지역은 서울과 수도권밖에 없다"고 전했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "내달 주정심에서 수도권 지역 규제가 해제되면 일부 실수요가 살아나면서 지금과 같은 하락폭은 둔화될 가능성이 있다"고 했다. /김대환기자 kdh@metroseoul.co.kr