오피스텔·도시형생활주택, '1억에 3채' 광고 함정은?
오피스텔, 도시형생활주택과 같은 전통적인 월세 상품에 최근 서비스드 레지던스, 분양형 호텔까지 가세하면서 수익형부동산 공급이 봇물을 이루고 있다. 하지만 한정된 수요 안에서 경쟁적으로 상품을 팔아야 하는 까닭에 제대로 된 정보가 아닌, 자극적인 숫자로 투자자들을 현혹하는 사례가 늘고 있다. 4일 관련 업계에 따르면 최근 인천 송도에서 분양 중인 A오피스텔은 '1억에 3채, 월세 200만원'이 적힌 전단을 배포했다. 인근 인천시청 근처의 B도시형생활주택은 '5000만원에 2채, 월 90만원 확정'을 광고하고 있다. 그런데 A오피스텔과 B도시형생활주택의 분양가는 1억원과 5000만원을 훌쩍 넘는다. 전단지에 적혀 있는 금액으로는 2~3채는커녕 1채도 살 수가 없는 것이다. 매달 200만원과 90만원이라는 금액도 주변 시세와 비교해 뜬금없기는 마찬가지다. 약간의 과장을 감안하더라도 이처럼 광고와 현실이 큰 차이를 보이는 이유는 뭘까? 이는 분양업체 측에서 말하는 금액과 수익률이 '실투자금'을 기준으로 하기 때문이다. 총 분양가에서 대출이 가능한 중도금을 제외하고 계약금과 잔금만 갖고 투자를 유도하는 식이다. A오피스텔 분양 관계자는 "분양가는 1억원대 초반이지만 60% 중도금 대출과 보증금을 활용하면 3000만원대면 계약이 가능하다"며 "현재 송도 오피스텔 월세가 70만원 정도에 형성된 만큼, 1억원에 3채를 투자하면 월 200만원 이상 충분히 챙길 수 있다"고 설명했다. B도시형생활주택 분양 관계자도 "분양가는 8000만~9000만원대지만 대출을 이용하면 실투자금이 2000만원대로 낮아진다"며 "특히 3년간 회사에서 45만원씩 월세를 보장하는 내용의 수익보증서까지 발급해주고 있어 2채를 사면 매달 90만원씩 받을 수 있다"고 말했다. 그러나 이들 업체들은 대출만 강조할 있을 뿐, 대출에 따른 이자 부담에 대해서는 언급하지 않고 있다. 무이자로 중도금을 빌렸더라도 입주 후 담보대출로 전환되면 이자가 발생하지만 이에 대해 설명하지 않는 것이다. 심지어 A오피스텔은 무이자도 아닌 이자후불제 조건이라 입주를 앞두고 수백만원에 이르는 이자 폭탄을 맞게 된다. 분양 관계자들이 주장하는 월세액도 시세와 비교해 높은 수준이다. 현재 송도 소형오피스텔의 경우 보증금 500만~1000만원에, 월 55만~65만원이다. 또 인천시청 근처는 월임대료가 40만원 이하에 형성돼 있다. 3년간 45만원씩 보장 받더라도, 수익보증 기간이 끝나면 수익률이 급감할 가능성이 높다. 김근옥 부동산플래너 팀장은 "가계부채가 1000조원을 넘으면서 가계 건전성이 위협받고 있는 상황에서 일단 팔고 보자는 심산으로 수천만원에 이르는 대출을 아무렇지도 않은 대출을 권하는 모습이 정상은 아닐 것"이라며 "수요자들 스스로 과장광고에 현혹되지 말고 최종 책임은 본인에게 있다는 점을 명심하고 계약 전 주의를 기울여야 한다"고 조언했다.
