[전문가가 본 부동산시장 원포인트] 꼬마주택 임대사업 시 주의할 점은?

실제 공사비 포트폴리오 잘 짜야 하자보수 업체 선정도 꼼꼼하게 임대 관리는 전문업체가 효율적 최근 재건축·재개발 해제지역이나 일반주택 지역에서 전용면적 33㎡ 이하의 소형주택(꼬마주택)을 리모델링하거나 신축하려는 사람들이 늘고 있다. 맞벌이 가정이 늘면서 부모세대와 함께 살기 위해 다가구 주택을 매입한 후 임대층과 거주층을 나눠서 공간을 만드는 것도 인기다. 꼬마주택이 늘면서 전세에서 월세로 전환하는 수요도 증가하고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 1월 기준 전국 전·월세 전환율은 ▲전용 60㎡이하가 5.7 ▲60㎡초과 85㎡이하 4.7 ▲85㎡초과 4.8 등으로 소형주택의 월세전환율이 높은 것으로 나타났다. 최근 소형아파트와 빌라 등 단독세대로 구성된 주택 임대가격이 상승하면서 좀 더 저렴한 꼬마주택을 찾는 수요층이 늘어난 것도 인기에 한몫했다. 여기에 1인가구 증가와 재건축·재개발 사업으로 도심권 내 저렴한 월세아파트가 사라지는 것도 꼬마주택 수요를 늘게 했다. 최근 아파트값이 오름세를 보여 꼬마주택의 가격경쟁력은 충분하다. 실제 서울시에서 대지지분 99㎡ 기준으로 다가구 주택을 매입하기 위해서는 평균 7억~8억원 가량이 소요된다. 서울 도심권 전용 84㎡ 아파트값과 비슷한 수준이다. 다가구 주택의 경우 임대가 가능한 것을 감안하면 실제 투자비용은 좀 더 줄어들 수 있다. 또 임대주택인 만큼 앞으로 가격상승도 노려볼 수 있다는 것이 장점이다. 하지만 주의할 점이 있다. 주택매입가격과 함께 기타 수리비용이나 리모델링 비용, 각종 세금 등을 고려해 투자포트폴리오를 수립해야 한다는 점이다. 집을 수리하거나 리모델링하는 비용은 만만치 않다. 포털이나 광고 등을 보면 리모델링 시 건축비가 보통 3.3㎡당 100만~200만 원선이라는 말에 속는 경우가 많지만 실제 공사가 시작되면 오래된 주택의 경우 들어가는 비용은 400만원을 넘는 경우가 비일비재하다. 다가구 주택은 신축보다는 저렴할 수 있지만 너무 오래된 주택을 매입하게 되면 리모델링이라고 하더라도 바닥시공부터 마감재 교체 등이 이뤄지면서 비용이 1억 원 이상은 발생하게 된다. 따라서 주택 매입 시 임대주택으로 만들고 싶다면, 여유자금을 충분히 고려해야 한다. 또 신축을 매입하더라도 하자보수가 제대로 이뤄지지 않아 어려움을 겪는 경우가 많다. 대부분 영세업체가 진행하는 곳이 많은 데다 하청에 하청을 주는 하도급 회사가 많기 때문이다. 공사 도중 부도로 사업이 중단될 수도 있으므로 업체 선정을 꼼꼼하게 알아봐야 한다. 꼬마주택은 임대 콘셉트가 중요하다. 애견인 전용이나 여성전용 등 계층에 맞게 해야 한다. 이미 선진국에서는 임대관련 회사가 진행하는 부분이다. 앞으로 국내에도 이런 컨셉형 임대주택이 많이 생겨나게 될 가능성이 많다. 따라서 리모델링 전 주택 콘셉트를 잡고 특정계층을 공략한다면 임대주택 공급이 기하급수적으로 늘어나는 요즘과 같은 시기에 공실률을 줄일 수 있는 방법이기도 하다. 마지막으로 임대관리를 하는 것이 생각처럼 쉽지 않기 때문에 전문업체에 맡기는 것도 방법 중 하나다. 최근에는 임대관리를 해주는 업체가 많이 생겨나고 있다. 따라서 임대수익 배분으로 관리를 맡길 수 있어 수익이 줄더라도 효율적이다. 또 오래된 주택일 경우 하자보수 요청이 잦아 용역 비용부담이 크다. 따라서 매입 전부터 주택의 상태를 꼼꼼하게 확인해야 하거나 리모델링을 통해 주거여건을 개선하는 부분이 임대수요를 늘리는 방법과 관리의 편의성을 높여주는 방법이다.