하반기 집값 ‘양극화 심화’…서울은 강세, 지방은 침체
하반기 부동산 시장은 지역별 양극화가 더 뚜렷해질 전망이다. 서울과 수도권은 기준금리 인하와 정비사업 재개, 교통 개발 호재 등으로 보합 내지 상승 흐름이 예상되는 반면, 지방은 미분양 누적과 실수요 위축으로 약세가 지속될 가능성이 크다는 진단이다. 전문가들은 6월 대선을 앞두고 정책 불확실성이 커진 가운데 하반기 시장은 금리·대출 규제·공급 이슈 등이 맞물린 복합 국면에 진입할 것으로 내다봤다. ◆ 서울 강세 지속, 지방은 구조적 침체 서울은 일부 인기 지역 중심으로 상승세를 이어갈 것이란 분석이다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "강남 3구, 마용성(마포·용산·성동), 과천 등 핵심지를 중심으로 상승 흐름이 유지될 것"이라며 "정비사업 기대감과 공급 부족이 맞물리고 있다"고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지난 3월 서울 아파트 거래량이 피크일 가능성도 있으나 공급 부족과 금리 인하 기대감이 가격을 뒷받침할 수 있다"고 말했다. 일부에선 집값 보합 현상이 당분간 이어질 수 있다는 진단이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 아파트 시장은 공급 부족과 규제 반복으로 구조적 불안정성이 누적된 상태"라며 "급락 가능성은 낮지만 수요 회복이 더뎌지면 장기 정체 흐름이 나타날 수 있다"고 분석했다. 지방 시장은 분위기가 다르다. 송승현 도시와경제 대표는 "지방은 미분양 누적과 실수요 부족으로 추가 하락 가능성이 크다"며 "서울·수도권과의 격차가 더욱 벌어질 것"이라고 내다봤다. 박유석 대전과학기술대학교 부동산재테크과 교수는 "지방은 일자리 부족과 정주 인프라 미흡으로 구조적 침체에 빠진 상황"이라며 "정책적 개입없이는 회복까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다"고 진단했다. ◆ 전세 회복은 제한적…외곽은 '역전세' 우려 전세 시장은 금리인하와 입주 물량 감소로 일부 회복 흐름을 보일 수 있다는 전망이다. 양 수석은 "서울을 중심으로 전세 선호가 살아날 가능성이 있다"며 "전세 선호도와 매매 대기수요가 동시에 움직일 수 있다"고 설명했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "2026년 이후 입주 물량이 급감하는 구조"라며 "전세가격이 다시 크게 오를 수 있다"고 말했다. 그러나 수도권 외곽과 지방 중소도시는 역전세 우려가 여전하다. 박 교수는 "강남·마용성·1기 신도시 등은 반등 여지가 있지만 충북·전북·경북 등은 깡통전세 가능성도 배제할 수 없다"고 평가했다. 송 대표는 "서울 도심은 토지거래허가제와 전세 불안 심리가 맞물리며 월세 전환이 빠르게 이뤄지고 있다"며 "특히 소형 주택과 역세권 위주로 월세 수요가 확대되고 있다"고 전했다. ◆ 스트레스 DSR 3단계와 정책 변수 하반기 가장 큰 변수는 대출 규제와 정책 변화다. 오는 7월 시행되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계는 실수요자의 대출 여력을 위축시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 양 수석은 "실제 금리는 낮아질 수 있지만 대출 가능 금액 자체가 줄어드는 구조"라고 지적했다. 김 소장은 "고가주택은 자산 중심이라 영향이 크지 않겠지만, 경기·인천 처럼 대출 의존도가 높은 지역은 타격이 불가피하다"고 봤다. 이 연구위원은 "대출 규제가 금리보다 더 강한 매수 위축 요인으로 작용하고 있다"며 "체감 위축이 커지면 실수요자도 시장에 진입하기 어려워진다"고 평가했다. 송 대표는 "하반기 최대 변수는 6월 대선 이후의 규제 방향"이라며 "공급 정책뿐 아니라 금리 인하 속도, 건설사 부실 리스크 등도 변수로 작용할 수 있다"고 밝혔다. ◆ 투자 전략은 '압축·선별' 실수요자는 신중한 접근이 요구된다. 박 위원은 "하반기 서울 아파트 시장은 공급 부족과 정책 변화에 대한 기대감이 맞물리며 보합세 이상 흐름을 유지할 가능성이 있다"고 말했다. 김 소장은 "영끌(영혼 끌어모아 대출)은 피하고 자금 여력이 있을 때 매수하는 것이 적절하다"며 "지방은 지금 서두를 필요는 없다"고 조언했다. 박 교수는 "전세에서 매매로 전환하려는 수요는 매매가와 전세가 차이가 좁혀진 단지를 선별해야 한다"고 말했다. 투자 수요는 여전히 선도 입지 중심의 보수적 전략이 필요하다. 양 수석은 "정비사업이 활발한 강남3구, 용산 등은 여전히 자산가의 압축 투자처로 주목된다"고 설명했다. 박 위원은 "DSR 규제가 저가 주택에 미치는 영향이 상대적으로 작다"며 "가격 메리트가 있는 외곽 지역도 수요가 유입될 수 있다"고 내다봤다. 송 대표는 "서울은 용산·성동·영등포, 수도권은 GTX 연계 경기남부, 지방은 부산 북항·세종 등 국책사업지 중심으로 선별 접근이 필요하다"고 했다. ◆ 차기 정부, 실행력 있는 공급정책 필요 정책적 방향성에 대해서는 공급의 질과 실행력을 강조하는 목소리가 높다. 이 연구위원은 "서울은 수요 조절, 지방은 수요 진작이 필요한 시기"라며 "단순히 숫자를 늘리는 방식은 시차와 수요 미스매치 문제를 키울 수 있다"고 지적했다. 김 소장은 "지방 경쟁력을 높이기 위해 교육·의료·일자리 인프라 투자에 집중해야 한다"고 강조했다. 송 대표는 "거래시장 정상화를 위해 정비사업 인허가 간소화, 금융규제 조정 등 실질적인 실행 대책이 함께 필요하다"고 조언했다.
