"부동산 공약은 비슷한데"…시장 판세 가를 건 '금리와 강남'

6월 조기 대선을 앞두고 주택 시장의 불확실성이 다시 고개를 들고 있다. 공통된 정책 기조 아래서도 실질적인 시장 흐름은 금리, 규제, 공급 현실화 속도 등 구조적 변수에 따라 갈릴 수 있다는 분석이 제기됐다. NH투자증권은 21일 『부동산 공약 분석 및 대선 이후 전망-새 시대, 익숙한 불안』 보고서를 통해 "후보 간 정책 방향은 비슷하지만, 시장은 정책보다 더 복합적인 구조적 변수에 반응할 수밖에 없다"고 진단했다. 이번 보고서에서는 이재명, 김문수, 이준석 등 주요 대선 후보 3인의 부동산 공약을 비교 분석했다. 세 후보 모두 주택 공급 확대와 정비사업 활성화, 청년·신혼부부 등 실수요자 중심 지원을 핵심 과제로 설정하고 있지만, 접근 방식에는 뚜렷한 차이가 있다. 이재명 후보는 공공 중심의 도심 개발과 지역 균형 발전에 방점을 찍었고, 김문수 후보는 규제 철폐 및 지방 권한 강화를 강조했다. 반면 이준석 후보는 민간 중심 공급 확대와 실용적 제도 개선을 핵심으로 내세웠다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "이번 대선에서는 후보 간 정책 방향성이 유사한 만큼, 실질적으로는 금리, 규제, 수급 등 시장의 외부 여건이 단기 흐름에 미치는 영향이 더 클 것"이라며 "공약 자체보다는 이를 둘러싼 환경을 어떻게 읽느냐가 중요하다"고 설명했다. 보고서는 또한 부동산 시장이 과거 외환위기, 글로벌 금융위기, 팬데믹 시기마다 정책보다는 금리와 경기 사이클 등 거시경제적 요인에 따라 크게 요동쳤다는 점도 상기시켰다. 이 같은 분석을 바탕으로, NH투자증권은 향후 시장을 좌우할 주요 변수로 ▲토지거래허가구역 지정 연장 여부 ▲기준금리 인하 가능성 ▲공급 공약의 현실화 속도 ▲정비사업 기대 수요의 지속성과 지방 회복 흐름 등을 제시했다. 우선 강남·용산 등 주요 지역에 대한 토지거래허가구역 규제가 유지될지 여부가 주요 변수다. 현재 지정 기한은 9월 30일로, 연장 여부에 따라 고가 주택 시장의 심리와 투자 수요가 달라질 수 있다. 기준금리 인하 여부도 시장에 직접적인 영향을 미칠 전망이다. 보고서는 연내 기준금리가 2~3차례 인하될 가능성이 있으며, 이는 대출 여건 개선과 투자심리 회복으로 이어질 수 있다고 분석했다. 후보들이 공통적으로 강조하고 있는 공급 확대 공약 역시 현실화까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다. 특히 정비사업은 추진 속도와 인허가 제도, 주민 동의율 등 복합적 요소에 영향을 받는 만큼, 공급 확대 효과가 단기간에 나타나기 어렵다는 점이 변수다. 또한 서울과 수도권에서는 정비사업 가시화 지역을 중심으로 회복세가 나타날 가능성이 크며, 지방의 경우 광역시와 산업 기반 지역을 중심으로 점진적 반등이 예상된다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "시장 참여자들은 지금이 막연한 기대나 불안감에 휩쓸리기보다는 자산 포트폴리오를 점검하고, 실수요자와 투자자 각각의 전략을 재정립할 시기"라고 조언했다.