[이수준의 부동산수첩] 부동산 대세하락 vs 조정국면
시장이 활기를 띤다는 말은 가격이 오른다는 뜻일까? 반면에 시장이 얼어붙었다는 표현은 가격이 내려간다는 뜻일까? 그렇다면 서민들의 내집마련을 위해서는 시장이 얼어붙어야 하는 걸까? 이러한 표현은 가격의 등락이 아니라 순전히 거래량과 관련된 표현이다. 흔히 관련업계 종사자들이 말하는 '시장의 활성화'는 거래량이 늘어난다는 뜻이다. 거래량이 늘어나면 가격은 저절로 적정선을 찾아가게 되어 있다. 그래서 중요한 것은 거래량인데, 지금 우리는 거래절벽의 시대에 살고 있다. 어찌 됐건 요즘 아파트값은 떨어지고 있다. 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽지역은 지난 2년간의 상승분을 바쁘게 토해내고, 철옹성과 같던 강남 3구도 최근 보합세로 전환했다. 용산구는 용산정비창 개발 호재가 반영되면서 최근의 하락세를 멈추고 보합을 유지하고 있다. 전문가들 의견은 '대세 하락'과 '조정 국면'으로 갈리고 있다. 하지만 이는 어느 지역을 중심으로 예측하느냐에 따른 차이로 보인다. 사실은 부동산 전문가라 칭하는 이들도 자기가 투자한 지역에 후한 점수를 쳐주는 것이 공공연한 비밀이기도 하다. 다만 지금의 부동산 시장은 공교롭게도 금리인상 추이, 정권초기의 정책기조 등이 맞물려 향후 수 년간의 변화를 결정지을 변곡점이 될 시기라는 것만은 공통된 의견이다. 정부는 집값이 급락하면 이 또한 경제 불안의 뇌관이 될 수 있는 만큼 일부 대출규제 완화와 규제지역 추가 해제 등을 검토하고 있다. 하지만 이같은 정책이 실제로 '집값 급락 방지책'의 효과를 거둘지는 미지수이다. 집값 급등시기에 뒤늦게 마련한 '250만호+α 공급'대책이 시행을 앞두고 있기 때문이다. 따라서 집값 고점 인식과 가격 피로감, 거기에 장기적인 공급대책까지 고려한다면 현재 시장 하락을 이끌고 있는 매수심리 위축은 당분간 지속될 것으로 보인다. 공급이 없을 때는 불안감에 수요가 늘어서 가격이 상승했고, 공급 계획이 생기고 금리가 오르니 이제 가격이 하락한다. 이번에는 급락을 막기 위한 대책도 함께 강구해야할 상황이다. 시장은 어떻게 될것인가? 올해부터는 공정시장가액비율을 낮아져 재산세 부담이 줄어든다. 종부세의 경우 단독명의 기본공제가 12억원으로 상향되고 공동명의는 총 18억원까지 공제가 가능하게 된다. 반면, 1주택자는 일시적 2주택자의 취득세와 양도세가 모두 2년으로 완화되었다. 실거주자가 아닌 오직 투자목적의 다주택자조차 전월세 인상율을 5%미만으로 지키면 상생임대인으로 인정하여 양도세 절세가 가능하다. 이처럼 하나의 정책이 부동산 처분을 독촉한다면, 동시에 다른 정책은 보유가 쉽도록 한다. 가격정책으로만 본다면 일견 모순처럼 보이지만 보유가 어렵고, 매각이 쉽도록 만들지 않는 이유는 정부가 굳이 하락을 꾀하지 않아도 대세하락이 어느 정도 있을 것으로 예측되기 때문이다. 앞서 말한 수도권 공급계획에 용적률 완화, 재건축 활성화까지 번복없이 진행된다면 이로 인한 급격한 변화를 방지하고자 하는 셈이다. 앞으로의 하락폭에 대해서는 누구도 예측하기 어렵다. 다만 상승과 하락을 제쳐두고 우선 공급이 늘고 수요도 함께 늘면 거래량은 예전 수준으로 회복될 것이다. 매매 거래량이 늘면 임대거래도 함께 늘어 난다. 그러면 유주택자든 무주택자든 거주이전이 용이해진다. 누군가의 공(功)이라기보다는 늘 안정과 혼란을 되풀이하는 시장의 역사인 셈이다. 시장 왜곡이 사라지면 투자환경은 더 나아진다. 머지않은 그 시기를 준비해야 할 때다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표
