[여지윤 변호사의 부동산 세상] 조합원 권리가액 산정은 감정평가액*비례율

도시정비사업에서 '비례율'은 사업성을 말하는 것으로, 종전자산의 총 감정평가액분의 '총 수입 - 총 지출'로 계산합니다. 총 수입에는 조합원분양분, 일반분양분 등이 포함되고 총 지출비용에는 공사비, 금융비 등이 포함됩니다. 한편 조합원의 '권리가액'이란 종전자산의 감정평가액에서 비례율을 곱한 값을 말하므로, 비례율이 높아지면 권리가액이 높아집니다. A조합은 분양가 상승으로 인해 비례율이 증가하게 되자 '조합원들 권리가액'도 증가하게 됐습니다. 이에 따라 일부 조합원들은 상가1채를 분양받는 것 외에 추가로 오피스텔 1채도 분양받을 수 있는 자격이 생기게 됐고, 오피스텔 1채를 추가로 분양 받기를 희망했습니다. 조합은 이를 받아들여 관리처분계획 변경 결의를 하고 조합원들과 오피스텔 공급계약도 체결했습니다. 그런데 조합이 '종전자산의 감정평가액 그 자체'를 권리가액으로 삼아야 한다면서, 오피스텔 공급계약을 취소하는 결의를 했습니다. 그러나 법원은 "위와 같은 조합원 총회 결의는 그 하자가 중대하고 명백해 무효"라고 판단했습니다(서울행정법원 2023. 11. 23. 선고 2022구합71165 판결). 조합은 기존의 관리처분계획에서 '분양대상 분양신청자의 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산정한다'고 명시하고 있었습니다. 따라서 오피스텔 분양 여부를 판단하기 위한 조합원들의 권리가액은 종전자산 감정평가액 그 자체가 아니라, 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 산정하는 것이 타당합니다. 그럼에도 불구하고 조합은 종전자산 평가액 그 자체를 권리가액으로 보고, 오피스텔 공급계약을 취소하는 결의를 했습니다. 이는 관리처분계획에서 정한 권리가액 산정방법을 명시적으로 위반한 것이라고 본 것입니다. 조합은 이에 불복해 항소했으나, 서울고등법원 역시 조합원들의 손을 들어줬습니다(서울고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023누71829 판결). 서울고등법원은 "조합에서 일단 내부규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 하고, 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교ㆍ형량해야 한다"는 판례를 인용했습니다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결). 그러면서 법원은 "종전 관리처분계획에서 '권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 산정한다'고 명시했고, 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 됐다고 할 것인데, 이와 다르게 해석해야 할 중대한 공익상 필요나 제3자의 이익보호가 필요하다고 볼 수 없다"고 보았습니다. 즉 조합원총회 결의가 신뢰보호 원칙에도 위배된다는 점을 분명히 했습니다. /신하은기자 godhe@metroseoul.co.kr