재건축·재개발 상가 세입자 보상대책 미흡…제2의 '용산참사' 우려

재건축 등 상가 철거때 세입자 보호대책 여전히 '구멍' 4개월 영업손실 보상이 전부…권리금 등 구제방법 없어 [메트로신문 박상길기자] 재개발, 재건축 등 도시정비사업을 하면서 기존 건물 철거시 상가임차인(세입자)에 대한 보호 대책이 여전히 미흡해 관련 분규가 끊이지 않고 있다. 상가나 사무실 임차인이 건물철거 때 법적으로 보상받을 수 있는 건 4개월치 영업손실비와 이사비가 전부다. 기습철거에 따른 재산상실이나 위자료 등은 일반 민사소송을 통해 해결할 수 밖에 없다. 당연히 변호사 수임료 등 막대한 소송비용이 드는데다 시간도 많이 들어간다. 소송을 낸다고 해도 세입자가 재력을 갖춘 시행사를 이기는 것 자체가 하늘에 별따기다. 상황이 이렇다 보니 철거 세입자 문제는 여전히 제2, 제3의 '용산참사'를 잉태하고 있다는 지적이 일고 있다. '인간과 자연' 이라는 출판사를 운영하던 이호림씨는 서울 당주동 광화문 사거리 인근에서 10년째 1인 시위를 벌이고 있다. 다음달 영업을 개시할 '포시즌스호텔' 정문앞이다. 이씨는 호텔 신축 전 이 지역에 있던 건물 중 한 곳에 사무실을 빌려 출판사를 운영하고 있었다. 이씨는 10년 전 건물 철거 당시 책 1만여 권과 소장 자료 등 3억5000만원 상당의 재산상의 피해를 입었다고 주장한다. 이씨는 17일 "어느날 느닷없이 재건축 시행사로부터 출판사가 입주해 있던 건물을 강제 철거하겠다는 통보를 받았다"며 "시행사 측이 명도신청 등의 절차도 없이 철거를 강행하는 바람에 소중한 책과 자료 등을 모두 잃게 됐다"고 하소연했다. 하지만 이씨는 보상금을 받을 수 없었다. 애초 시행사였던 '디비스피에프브이'라는 회사가 도산해버렸기 때문이다. 이씨는 "새 시행사로 나선 '씨티코아'로부터 최근 피해 보상금으로 5000만원을 제시받았지만, 2012년 10월께 주변 음식점 상인들이 보상금으로 2억원을 받아간 것에 비하면 터무니없는 액수라서 거절했다"고 말했다. 하지만 현실적으로 이씨는 이 돈이라도 받고 만족할 수 밖에 없을 것이라는 게 법률 전문가들의 의견이다. 재개발이나 재건축 과정에서 발생하는 사무실 등 임차인에 대한 영업손실 등에 대한 보상 규정이 있긴 하지만 여전히 미흡하기 때문이다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제9조의 2에 따르면 철거되는 상가의 세입자에게는 특별한 사유가 없는 한 4개월 동안의 영업손실을 보상해주도록 하고 있다. 이것이 이씨 같은 사무실 임차인이 강제철거를 당할 시 받을 수 있는 사실상 유일한 '법적 보상금' 이다. 이사비 명목으로 추가적으로 보상금을 주기도 하지만 이는 원칙적으로 주택 철거에만 해당된다. 한 변호사는 "이씨의 경우 철거가 예고없이 기습적으로 진행되는 바람에 책이나 자료 등에 피해를 입었다면 민법상 손해배상으로 보상을 청구할 수는 있다. 시행사 측에서 보상금으로 5000만원을 제시한 것도 이에 대한 것으로 보인다. 추가적으로 더 손해배상을 받으려면 소멸시효시간(10년)을 넘기기 전에 민사소송을 내는 수 밖에 없다"고 조언했다. 또 다른 변호사는 "임차인 보호 대책이 미흡하다 보니 결국 세입자들이 가장 확실하다고 믿는 것은 보상금을 받을 때까지 이사를 거부하고 건물을 점거하는 방법이다"며 "6년전 발생한 이른바 용산참사도 이런 맥락에서 벌어진 일이지만 그후로도 달라진 것은 거의 없는 실정이다"고 지적했다. 2009년 용산참사 당시에도 재개발조합측이 상가 임차인들에게 휴업보상비 3개월분과 주거이전비 4개월분을 보상금으로 제시하자 세입자들이 반발하면서 충돌이 발생했다. 특히 상가의 경우 임차인이 입주하면서 전 임차인 등에게 지급한 권리금은 액수가 크지만 재건축 등으로 철거당하면 사실상 회수할 길이 없다. 지난 5월 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 권리금이 법적 개념으로 인정받을 수 있게 됐긴 하지만, 이씨와 같이 재건축 등으로 철거당할 경우에는 실효성이 거의 없다. 관련 규정이 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 건물주인 등 임대인이 방해하지 못하도록 하고 있는 수준이기 때문이다. 개정 상가임대차보호법은 임차인이 임대차계약 종료 3개월 전부터 종료 전까지 자신에게 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 찾아야 하고, 임대인은 이를 방해하지 않는 것을 골자로 하고 있다. 권리금을 회수할 기회를 보호할 뿐 권리금 지급을 보장하지는 않고 있는 것이다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 임대인과 임차인의 갈등은 사라지지 않고 오히려 증가하고 있다는 지적이 나오고있다.