6월부터 달라진 부동산 세제에 '악소리' 난다
지난해 정부의 '7·10 주택시장 안정 보완대책'에 담긴 세제 개편안이 지난달 1일부터 본격 시행됐다. 6월 1일부터 2년 미만 주택 단기 보유자에 대한 양도세 인상, 규제지역 내 다주택자 양도세 중과세율 적용, 종부세율 인상, 전·월세 신고제 시행 등 다양한 부동산 규제 정책이 시작됐다. ◆ 2년 미만 단기 보유자 양도세 인상 먼저 2년 미만 보유한 주택이나 입주권을 팔 때, 그 차익에 대해 부과하는 양도소득세율이 올랐다. 정부는 지난해 발표한 7·10 대책에서 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 인상을 예고했지만, 시장에 매물을 늘리기 위해 지난 5월까지 시행을 미뤘다. 올 5월 31일까지는 1년 미만 보유한 주택이나 입주권을 팔면 40%의 세율이 적용됐고 1년 이상 보유하면 기본세율(양도차액에 따라 6~45%)이 적용됐다. 그러나 6월부터는 1년 미만 보유 주택이나 입주권을 팔면 70%, 1년 이상~2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율로 양도소득세율이 바뀌었다. 예를 들어 구입한 지 1년이 채 안 된 서울 대치동 선경1차아파트를 30억원에 구입해 5월 31일에 35억원에 판매했다면 양도차익 5억원에 대한 40%의 양도세인 2억원을 내야하지만, 6월 1일 이후에는 70%의 양도세율을 적용한 3억5000만원을 내야 한다. ◆규제지역 내 다주택자 양도세 중과 6월부터 규제지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트(p) 추가됐다. 6월 이전까지 규제지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율은 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p를 중과했지만, 6월 이후부터는 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p를 중과한다. 3주택자의 경우 양도세가 최고 75%까지 부과될 수 있다는 소리다. 구체적으로 대치동 선경1차아파트, 대치동 은마아파트, 목동 신시가지 2차 아파트 등 총 3채를 보유한 A씨의 경우를 살펴보자. A씨가 3채의 아파트 중 한 채를 판매해 양도차익 10억원을 남겼다면 10억원 이하 과표 세율 42%에 3주택자 중과세율 30%가 적용돼 총 10억에 대한 72%인 7억2000만원을 양도세로 내야 하는 셈이다. ◆다주택자 종부세율 인상 지난해 7·10 대책에서는 다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 중과세율을 올렸다. 지난해 발표된 대책이 올해 6월부터 시행되는 이유는 한국은 6월 1일을 기준으로 재산세와 종부세가 산정되기 때문이다. 따라서 부동산 판매자는 5월 31일이 지나기 전에 집을 팔았어야 재산세를 내지 않을 수 있다. 7·10 대책에 따라 2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 보유자 제외)에 대한 종부세율은 과표구간에 따라 현행 0.5~2.7%에서 0.6%~3.0%로 바뀐다. 3주택 보유자이거나 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있는 사람의 경우 과표구간에 따라 0.6~3.2%였던 종부세율이 1.2~6.0%로 오른다. 앞서 투기과열지구 내 3주택을 보유하고 있는 A씨의 경우 단순 종부세만 놓고 계산해 봤을 때 A씨가 보유한 주택의 공시지가가 총 30억이라고 가정한다면 올해 6월 이전에는 기본 공제금액 6억원을 제외한 24억원에 대한 1.8%, 즉 4320만원을 내야 했지만 6월 이후로는 8640만원을 내야 하는 셈이다. ◆전·월세 신고제 시행 6월부터는 전·월세 신고제가 본격적으로 시행된다. 이로써 계약갱신청구권제, 전·월세상한제로 유지되온 임대차 2법이 '임대차 3법'이 됐다. 전세, 월세 계약을 맺은 보증금 6000만원 이상 또는 월세 30만원이 넘는 당사자는 시·군·구청에 30일 이내 공동으로 신고해야 한다. 이를 어기면 100만원 이하의 과태료과 부과된다. 한편 종부세의 경우 변경된 세율 그대로 적용되지 않을 가능성 또한 존재한다. 현재 민주당 부동산특위(부동산특위)에서는 공시지가 상위 2% 이내 주택 소유자에게만 종부세를 부과하는 방안을 논의 중이다. 부동산특위는 또 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높이는 안을 검토 중이다. 공시가 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자에 대한 재산세를 3년간 0.05%p씩 낮춰주는 방안도 국회 문턱을 앞두고 있다. ◆7월부터 무주택 실소유자 우대요건 강화 7월부터는 무주택자를 위한 주택담보대출 우대요건이 확대됐다. 기존에는 주택담보대출을 받을 때 우대를 받으려면 부부합산소득이 8000만원 이하여야 했지만 9000만원 이하로 기준을 높였다. 생애 최초 구입자는 1억원 미만으로 변경됐다. 주택담보대출 우대요건이 적용되는 주택은 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원이하로 변경되고 조정지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 기준이 바뀐다. 7월 이후 무주택자는 보다 높은 주택담보인정비율(LTV)을 적용 받는다. 7월 이전 무주택 세대주는 투기과열지구에서 LTV 50%, 조정대상지역에서 LTV 60%를 적용받았다. 하지만 앞으로는 투기과열지구에서 6억원 이하 주택에 대해서 LTV 60%, 6억~9억 구간 주택에 대해서는 LTV 50%를 적용받는다. 조정대상지역에서는 앞으로 5억원 미만 주택에 대해서는 LTV 70%를 우대 받으며 5억~8억원 사이에 주택의 경우 LTV 60%를 받을 수 있다. 모두 4억원 한도 내에서 지원받을 수 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 14일 "이미 절세와 관련된 움직임은 상반기에 거의 끝났다고 본다"며 "양도소득세의 세율이 높아진 상황에서 사람들은 증여나 버티기로 대응할 가능성이 높아 시장에 매물이 그렇게 많이 풀리지는 않을 것"이라고 말했다. 그는 이어 "7월부터 LTV가 완화가 되더라도 전 규제지역 6억원 초과주택에 대해서 총부채원리금상환비율(DSR) 40%도 동시에 적용되기 때문에 대출규제완화 효과가 반감될 가능성도 있다"고 분석했다.
