[부동산 시장 진단] 부동산 시장 전망은?

최근 서울 지역의 아파트 가격이 1년여의 하락세를 끝내고 오름세로 돌아서는 등 부동산 시장이 살아나고 있다. 금리 인상에 따른 이자 부담과 집값 추가 하락 우려 등으로 관망세가 짙어지면서 거래가 일어나지 않았던 '거래절벽' 현상도 회복 추이를 보이고 있어 정부의 부동산 시장 연착륙 정책이 시장에 먹혀들고 있다는 평가가 나온다. 부동산 전문가들은 주택가격의 하락폭은 줄겠지만 평년보다 낮은 거래량은 당분간 조정세가 유지될 것으로 전망했다. 이자부담, 경기둔화 우려, 차익 기대 심리 저하, 일부지역의 공급과잉 부담 등으로 서울 등 대기 수요가 있는 지역 위주로 제한적인 시장 회복이 일어날 것으로 예상했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부의 지속적인 규제 완화 효과와 15억원 대출제한 폐지, 특례보금자리론 출시, 지난해 낙폭 과대에 따른 반발매수세가 유입되며 서울의 아파트 가격이 반등했다"면서 "추세적 상승세보단 기술적 반등의 가능성 있다"고 평가했다. 그는 "특례보금자리론이 소진되면 분위기가 다소 정체될 가능성이 있다. 일부 지방의 경우 지난 4월 잠정 아파트 실거래가지수가 다시 하락세로 접어들어 지역별 편차가 크다"면서 "높은 기준금리, 역전세난, 경기침체, 미미한 통화량(M2) 팽창, 소득 대비 집값의 고평가 등을 감안할 때 V자형 회복은 힘들 것"이라고 예상했다 그는 "어떤 유형의 회복세를 보이든지 큰 상승 사이클로 접어들기는 어려울 것"이라고 덧붙였다. ◆ '바닥론' 아직 일러…조정세 지속 현재 주택시장은 집값 낙폭 축소와 거래량 증가 등 다수의 지표가 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향(22일 기준)'에 따르면 전국 아파트 매매가격은 이번 주 0.05% 하락해 지난주와 같은 수준의 내림세를 보였다. 같은 기간 서울의 경우 -0.01%에서 0.03%로 상승하면서, 지난해 5월 첫째 주(0.01%) 이후 55주 만에 상승 전환했다. 5월 넷째 주(22일 기준) '전국 아파트 매매수급지수'는 83.8로 전주(83.1)보다 0.7포인트(p) 상승하며 지난 4월 넷째 주(80.3) 이후 5주째 지수 80선을 넘겼다. 서울 아파트 매매수급지수는 80.7로 전주(78.4)보다 2.3p 상승하며 지난 2월 넷째 주(66.3) 이후 12주째 회복하는 모양새다. 이 지수가 80선을 회복한 건 지난해 9월 셋째 주(79.5) 이후 8개월 만이다. ◆ 규제완화 효과 곳곳서 나타나지만… 함영진 직방 빅데이터랩장은 "1분기 부동산 규제완화(규제지역 해제, 1.3대책, 공시가격 하락 등), 특례보금자리론 출시 등으로 부동산 규제가 크게 완화됐다"면서 "인플레이션 둔화와 경기 위축 우려로 기준금리 인상 속도가 크게 둔화하면서 지난해 말보다 주택 거래가 다소 개선되고 가격의 낙폭도 둔화된 상황이다"라고 설명했다. 이어 "지난해 말보다 주택 매매 거래량이 일부 증가하는 등 신저가 비중은 작아지고, 신고가 비중이 다소 올라가는 모습을 보이고 있다"면서 "1분기 부동산 규제완화에 힘입어 급매물이 소화되자 다소 상승한 매매호가에 매수 거래가 숨을 고르는 모습이다"라고 덧붙였다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "주택 거래량 증가 외에도 청약경쟁률과 미분양 수치, 대출 금리, 정부 정책과 규제 환경 등 다양한 부분에서 개선 움직임이 확인되는 만큼 이제는 주택 시장 연착륙 관점에 무게 중심을 두어도 무리가 없어 보인다"고 전했다. 다만, 그는 "아직 넘어야 할 산들도 있어 다소간의 주의도 필요하다. 오는 6월 예정된 수도권 아파트 입주물량은 2만4872가구로 이달 1만6348가구 대비 크게 늘어난다. 입주 물량 증가는 전세시장의 하락 압력으로 작동하는 만큼 매매시장도 부정적 영향을 피하기 어렵다"면서 "일반적으로 전세보증금 상환이 어려운 임대인들은 마음이 조급해지면 급매물 형태로 보유주택 매각에 나서기 때문이다"라고 덧붙였다. ◆ 2030 매수세 다시 증가세 집값이 바닥을 찍었다는 인식과 함께 정부의 규제 완화 혜택을 챙기려는 수요로 20·30세대의 주택 매수세가 다시 늘고 있는 모양새다. 한국부동산원의 '매입자 연령대별 아파트 매매 현황'을 보면 올해 3월 전국 아파트 매매 거래량 3만8926건 중 20·30세대가 매입한 거래가 1만2226건을 기록했다. 이는 전체의 31.41%로, 지난 1월(29.85%)과 비교하면 1.56%p 높다. 서울 지역에서 20·30세대의 아파트 매매 거래량은 1161건으로 전체 거래량(3234건)의 35.90%를 차지하면서 전달(34.73%) 대비 1.17%p 증가했다. 30대 아파트 거래 비중은 32.75%로 지난해 5월(31.11%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 함영진 랩장은 "올해 전국 1~2월 총 주택 매매거래량 중 20대 거래비중은 4.84%로 지난해 5.98%보다 낮고 30대의 매입비중이 22.3%로 전년 18.17%보다 개선된 상황"이라며 "관련 세대의 거래 총량은 과거보다 낮은 상황이고 특례보금자리론 출시 등 실수요자의 유입 영향이 컸다고 보여진다. 당분간 금리와 시세차익 기대 저하로 큰 폭의 거래비중 회복은 쉽지 않을 것"이라고 전했다. 전문가들은 부동산 시장 안정화를 위해 정부의 발 빠른 대처와 국회 문턱을 넘지 못한 부동산 규제안의 입법 통과를 주문했다. 박원갑 수석전문위원은 "국회에 계류돼 있는 다주택자 취득세 완화, 아파트 매입임대사업 허용, 재건축 초과이익환수제, 단기양도세율 인하 등 부동산 규제 완화에 대한 법률의 입법화가 관건이다"라고 강조했다. 함영진 랩장은 "전세사기 위험을 줄일 수 있는 꾸준한 제도 개선과 미분양 총량에 대한 모니터링이 필요하다"고 전했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장의 안전이라는 것은 정부가 어떤 정책을 내고 안정을 꾀하는가도 중요하다"면서 "현안 분석과 당장의 대책이 주를 이루지만 정부는 중장기적 미래에 대한 계획을 잡고 부동산 대책을 내놔야 한다"고 전했다.