집값 최대 변수는 정부 정책…월세화 가속

올해 부동산 시장의 핵심 변수는 정부 정책이 꼽혔다. 다주택자 양도세 중과 시행과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높고, 공급 대책의 성과에 따라서도 부동산 시장의 분위기가 바뀔 수 있어서다. 5일 '2026 KB 부동산 보고서'에 따르면 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보는 정책에 대해 조사한 결과, 시장전문가의 27%, 공인중개사 33%가 이미 시행이 확정된 다주택자 양도세 중과를 1순위로 꼽았다. 이와 함께 최근 거론되고 있는 정책 중에서는 보유세율 인상, 공시가격 현실화 및 공정시장가액비율 인상, 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 또는 폐지가 향후 주택시장에 미칠 영향이 클 것으로 봤다. 보고서는 "시장전문가와 공인중개사 모두 하반기 주택시장의 가장 큰 변수로 부동산 관련 세금을 꼽았다는 점에 비춰볼 때 향후 부동산 세금 관련 정책과 그 강도에 주목할 필요가 있다"고 밝혔다. 앞서 정부는 출범 직후인 지난해 6월 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책)을 내놓았으며, 이어 10월에는 규제 지역 확대, 대출 규제 강화와 함께 향후 세제 개편 가능성을 내포한 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)을 발표했다. 올해 들어서는 여러 차례 연장된 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고하고, 다주택자의 대출 만기 연장을 원칙적으로 제한하는 등(4·1 대책) 고강도 규제를 병행하고 있다. 세제 개편 가능성도 지속적으로 언급되고 있는 상황이다. 임대차시장에서는 월세 거래의 증가가 두드러지고 있다. 국토교통부에 따르면 전체 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 2025년 62.7%로 전년 대비 5.1%포인트(p) 상승했으며, 최근 5년 평균(49.6%)보다 13.1%p나 높았다. 향후 월세 거래 비중에 대해 시장전문가의 81%, 공인중개사의 60%가 증가할 것으로 전망해 임대차시장의 중심축이 전세에서 월세로 이동하는 현상이 당분간 지속될 것으로 보인다. 보증금 미반환 우려는 어느 정도 해소됐지만 전세가격 상승과 대출 규제 등으로 월세를 선택하는 임차인이 증가했다. 임대차 가격 역시 월세시장에서 상승세가 뚜렸했다. 지난해 수도권 아파트 월세가격 상승률은 8.0%로 전세가격 상승률(2.5%)을 크게 상회했다. 전세가격의 경우 서울에서만 상승률이 크게 나타났지만 월세가격은 서울뿐 아니라 인천·경기 등 수도권 대부분 지역에서 높은 상승률을 보였다.