마스턴투자운용 "금리·AI가 바꾼 부동산 시장, 자산별 양극화 심화"

마스턴투자운용은 글로벌 부동산 사모펀드 콘퍼런스인 'PERE 네트워크 서울 포럼 2026'에 박형석 대표이사와 이태석 국내투자부문 투자6본부 팀장이 연사로 참여해 글로벌 부동산 투자 환경 변화와 시장 대응 전략을 공유했다고 4일 밝혔다. 'PERE 네트워크 서울 포럼'은 글로벌 부동산 사모펀드 업계 전문가들이 모여 시장 트렌드와 투자 전략을 논의하는 행사다. 올해 행사는 지난 2일 서울 여의도 콘래드 호텔에서 열렸다. 미국 코넬대학교에서 부동산학 석사를 취득한 박 대표는 약 30년간 글로벌 부동산 투자 및 자산운용 업계에서 활동해 온 전문가로, 현재 세계 최대 부동산·도시개발 연구기관인 ULI(Urban Land Institute) 한국 회장을 맡고 있다. 박 대표는 이날 오전 진행된 '펀드 투자 구조의 전략적 변화에 대한 투자자의 전망' 세션에 참석해 최근 부동산 시장을 둘러싼 구조적 변화에 대해 진단했다. 그는 "현재 한국 부동산 시장은 단순한 경기 조정 국면이 아니라 구조적 전환기에 있다"며 "지난 사이클이 성장과 레버리지 중심이었다면 이번 사이클은 선별적 투자와 회복탄력성, 그리고 자본 보존(Capital Preservation)이 핵심이 될 것"이라고 말했다. 이어 "현재 시장에서는 금리 상승 이후 자금조달 환경 변화와 AI·디지털 전환에 따른 공간 수요 변화 등 여러 구조적 변화가 동시에 진행되고 있다"며 "이러한 변화 속에서 자산 간, 그리고 같은 자산군 내에서도 경쟁력에 따른 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다"고 진단했다. 특히 오피스 시장을 사례로 들며 투자 전략의 변화 필요성을 강조했다. 박 대표는 "AI 확산이 단기적으로는 오피스 필요 면적 감소 요인으로 작용할 수 있지만 기술 혁신은 새로운 산업과 공간 수요를 동시에 만들어 왔다"며 "결국 지금은 어느 시장에 투자하느냐보다 어떤 자산을 선택하느냐가 더욱 중요한 시기"라고 말했다. 이날 세션에서는 거시경제 변동성 확대와 금리 불확실성, 인플레이션 우려 속에서 변화하는 글로벌 부동산 투자 구조와 대응 전략이 주요 화두로 다뤄졌다. 참석자들은 국내 자본시장의 성장과 함께 글로벌 부동산 투자 재개 기대가 높아지는 가운데 단일 자산 중심 투자에서 벗어나 펀드 구조를 활용한 투자 전략과 리스크 관리 중요성이 커지고 있다는 데 공감했다. 오후 세션에서는 이태석 투자6본부 팀장이 '밸류애드 리포지셔닝을 통한 초과 수익 창출'을 주제로 발표에 나섰다. 이 팀장은 "캡레이트(Cap Rate) 상승과 금리 변동성이 일상화된 환경에서는 단순히 시장 상승에 의존하는 전략만으로는 충분하지 않다"며 "자산운용사가 적극적으로 개입해 임차인 구성(Tenant Mix)을 개선하고 물리적 가치 상승(Value-up)을 실행하는 등 자산의 펀더멘털을 높이는 밸류애드 전략이 초과수익을 창출하는 핵심 수단이 될 것"이라고 말했다.