신탁사, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 도입…PF 연쇄 부실 차단

앞으로 책임준공 의무가 있는 토지신탁은 순자본비율(NCR) 위험액을 산정해야 한다. 또 토지신탁 사업에서 예상되는 위험액이 자기자본을 초과하지 않도록 관리해야 한다. 책임준공형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수 있도록 부동산 신탁사가 사업 위험을 분담하는 신탁상품을 말한다. 신탁사가 대주단에 '약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것'이라고 연대보증식으로 확약을 제공하는 형태다. 금융위원회는 20일 이같은 내용을 담은 '금융투자업규정 개정안'을 규정 변경한다고 예고했다. 이번 개정안은 ▲토지신탁중 책임준공형 토지신탁을 대상으로 순자본비율(NCR) 산정기준을 정교화하고, ▲자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입해 건전성을 관리하는 것이 골자다. 우선 신탁사의 위험액 산정 요소에 책임준공의무가 있는 모든 유형의 토지신탁을 포함한다. 지금까지는 책임준공영중 관리형 토지신탁만 NCR 산정요소에 들어갔다. 사각지대를 보완하겠다는 의도다. 책임준공형 신탁 사업 규모의 15%만을 신용위험액에 일괄 반영한 방식은 현실에 맞춰 조정한다. 앞으로 실공정률, 예상 대비 공정률의 격차(갭), 시공사·신탁사의 책임준공 기한 도과여부 등을 따져 사업장별로 차등 계산한다. 예정된 준공기한을 초과해 공사가 완료되지 못해 손해배상 가능성이 높아진 사업장은 신용위험액을 더 많이 반영한다. 금융위 관계자는 "이번 개정을 통해 시행사·시공사·사업장의 실제 위험을 반영할 수 있게 됐다"며 "보다 정교하고 현실적인 관리체계로 개선될 것"이라고 말했다. 또 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입해 건전성을 관리한다. 신탁사는 토지신탁 사업에서 앞으로 발생할 것으로 예상되는 위험액이 자기자본을 넘기면 안 된다. 금융위는 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 감안해 부동산 신탁하에게 충분한 준비기간을 부여할 방침이다. ▲2025년 150% ▲2026년 120% ▲2027년 100%로 한도를 축소해 2027년말 전면시행할 계획이다. 이번 개정안은 오는 3월 4일까지 예고를 실시한 뒤 이후 규제개혁위원회 심사와 금융위원회 의결을 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정이다. 금융위 관계자는 "토지신탁 내실화방안은 부동산 신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하기 위해 마련한 것"이라며 "궁극적으로는 수분양자의 이익보호와 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대한다"고 말했다.