깐깐해진 DSR…"주택가격 안정화" vs "대출수요 억제 제한적"

오는 31일부터 은행권에 관리지표로 도입되는 총체적상환능력비율(DSR)의 효과를 놓고 의견이 엇갈리고 있다. 당초 예상보다 강화된 DSR 관리 기준에 주택 가격이 안정화될 것이란 전망과 여전히 틈새가 많아 당장 대출 수요를 억제하지는 못할 것이란 의견이 팽팽히 맞섰다. 21일 금융위원회에 따르면 지난 6월 기준 시중은행에서 위험대출로 구분되는 고(高)DSR 대출의 비중은 평균 19.6%이다. 고위험대출인 DSR 90% 이상도 19.2%에 달한다. 이번에 발표된 DSR 관리지표 도입방안에 따라 위험대출은 15%, 고위험대출은 10% 이하로 유지하려면 대출이 많은 차주에 대한 신규 대출은 당분간 힘들 것으로 보인다 임대업이자상환비율(RTI) 역시 기준을 맞추지 못하는 대출이 지난해 말 주택임대업의 경우 21.2%, 비주택임대업의 경우 28.5% 수준인 것으로 파악됐다. 신한금융투자 김수현 연구원은 "DSR 규제 정책과 함께 다음달 기준금리 인상 가능성도 높아졌다"며 "주택담보대출 등 가계 신용은 주택 가격과 연관성이 가장 큰 만큼 계속되는 가계 신용 억제 정책이 주택 가격 안정화에 기여할 것"이라고 내다봤다. DB금융투자 이병건 연구원은 "고DSR 대출 기준이 예상보다 강화된 것은 물론 탄력적 운영의 폭을 최소화하는 방향으로 대책이 발표됐다"며 "시중은행 기준 DSR이 90%를 넘는 고위험대출은 15.7%로 영향을 받는 폭은 크지 않을 것으로 보이지만 감독당국에서 매월 점검할 예정이므로 실제 취급에는 더 큰 영향이 예상된다"고 진단했다. 예를 들어 이달 DSR 수치가 기준권에 들어오더라도 이후 상황에 대비해 은행들이 보수적으로 대출을 취급할 것이란 얘기다. 실제 지난 6월 DSR 평균이 높았던 일부 지방은행들은 대출 취급액 자체가 얼마되지 않아 나타난 현상이며, 4~5월의 경우 DSR 평균이 상당히 낮았다고 해명했다. 이에 따라 은행의 대출성장률 역시 기대치를 낮춰잡아야 한다는 지적이다. DB금융투자 이 연구원은 "여러 부분에서 상당히 다르기는 하지만 2006년 11월 전후의 대출규제 흐름을 상기할 수밖에 없다"며 "2019년 은행 대출 증가율 기대치는 상당히 낮춰잡아야 하며, 대출증가율이 3% 수준으로 하락할 가능성도 매우 높아 보인다"고 분석했다. 반면 여전히 대출규제 효과가 제한적일 것이란 지적도 나왔다. DSR 부채 산정에 전세보증금대출만 포함됐을 뿐 전세자금대출은 이자부담액만 반영된다. 키움증권 서영수 연구원은 "부도 위험을 높이는 투자목적 대출인 임대사업자대출과 전세자금대출을 포함한 차주의 DSR을 파악해 규제하지 않은 것은 규제의 강도를 낮출 뿐 아니라 차주의 실질적 위험을 왜곡할 수 있다는 점에서 미흡한 부분"이라며 "더욱이 신규 대출에만 적용하도록 한 상황이어서 DSR 규제가 당장 부동산 구매 용도 대출을 제한하거나 대출 수요를 억제하는 역할을 하지 못할 것"이라고 밝혔다. 또 서 연구원은 "DSR 70% 이내라면 연봉 5800만원 수준의 가계가 서울 평균 가격 주택을 구매하는 데 어려움이 없으며 주택을 추가 구매하더라도 전세보증금과 신용대출 등을 활용한다면 7억 원 수준의 추가 주택 구매가 가능하다"고 덧붙였다.