[재건축시장 지각변동]<下> 얼어붙은 강남3구

재건축 시장이 얼어붙었다. 6·13 지방선거에서 여당이 압승한 가운데 정부가 보유세 강화 카드를 내밀 예정이어서 매매 심리가 위축되는 분위기다. 특히 재건축 초과이익 환수제(재초환) '부담금 폭탄'이 우려되는 관련 단지의 시세가 출렁이고 있다. 20일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 주택매매 거래량은 6만7789건으로 전년 동기(8만5046건) 보다 20.3% 줄었다. 5년 평균(9만506건)에 견줘도 25.1% 감소했다. 서울에선 37.2%나 쪼그라들었다. 정부의 부동산 규제 강화 정책으로 인해 부동산 시장이 위축된 영향이다. ◆거래량↓…부담금 공포↑ 아파트 거래만 봐도 그렇다. 지난 5월 기준 서울지역 아파트거래 매매량은 5697가구로 전월(6535가구) 대비 12.8%(838가구) 감소했다. 3월(1만4609가구)에 비하면 규모가 두 배 이상 줄었다. 지난달 '강남 3구(강남·서초·송파)'에서도 전월(653가구)보다 7.96% 줄어든 601가구만 거래됐다. 특히 정부의 재건축 아파트 규제에 따라 부활한 재초환 부담금 공포가 작용했다고 업계에선 보고 있다. 지난달 처음 공개된 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액은 1억4000만원으로 당초 조합측이 예상했던 850만원보다 16배 높았다. 이에 시가총액도 5월부터 떨어지기 시작했다. 부동산114에 따르면 서울지역의 재건축 추진 아파트 중 시세조사가 이뤄지는 139개 단지 9만3000가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9912가구의 시가총액은 지난 15일 기준 총 97조6411억6000만원이다. 이는 역대 최고 수준을 기록했던 지난 4월 말(97조7574억원) 대비 1162억4000만원 감소한 규모다. 특히 서울 재건축 단지 가운데 강남 4구(강동 포함) 재초환 대상의 시가총액은 6월 현재 총 85조8614억원으로, 4월 말(86조142억원) 대비 1528억원(-0.18%) 줄었다. 이에 비해 지난해 말 이전 관리처분인가를 신청해 재초환 부담이 없는 서울 재건축 단지 3만3109가구(40개 단지)의 시가총액은 6월 현재 52조5643억3000만원으로, 4월 말(51조5364억2000만원) 대비 1조원 이상 늘어났다. ◆호가 10% 하락…"지방선거, 보유세 영향" 이런 분위기는 실거래가에도 반영되고 있다. 부동산114 시세를 보면 강남구 대치동 쌍용2차 전용 132㎡의 호가는 지난 4월 평균 20억원에서 5∼6월 들어 19억5000만원으로 5000만원 떨어졌다. 쌍용2차는 이르면 다음달 재초환 부담금 예정액이 통보되는 단지다. 송파구 잠실 주공5단지도 지난 4월 전용 76.5㎡의 경우 최고 18억2000만원에 팔렸다. 그러나 한달 뒤 거래 신고액은 17억4000만원으로 8000만원 하락했다. 대치동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "최근 매매가 안 되고 있어서 여러 공시 사이트에 올라온 시세 대부분이 올 초 매매가에 머물러 있다"며 "호가는 오히려 떨어지는 추세"라고 말했다. 업계에선 재건축 시장의 이 같은 분위기가 당분간 지속될 것으로 봤다. 송성문 SNK자산관리 대표는 "재초환 등 여러 규제로 인해 조합 내부적으로 흔들려서 초기 재건축 단지들이 속도를 내기 어려운 상태"라며 "보유세 강화도 예고된 악재여서 심리적으로 위축되는 분위기"라고 진단했다. 이어 그는 "현재 서울 재건축 단지들은 거래가 없어서 호가만 있는 상태인데 지역마다 차이가 있지만 약 10% 정도 내렸다"며 "매수자 쪽에선 심리적으로 가격 조정의 여지가 생겼다고 판단하고 있는데, 강남에선 5000만~1억원의 조정을 배제할 수 없다"고 말했다.