[전문가가 전하는 부동산시장 원포인트] 수익형 부동산 투자
투자시 입지분석은 필수 영종도, 호재로 미래가치↑ 새해 들어서도 주택 거래량과 가격 상승폭이 상당부분 감소하면서 주택시장 분위기가 가라 앉고 있으며 특히 수도권 외곽지역과 지방광역시를 중심으로 하락세가 나타나고 있다. 주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 '여신심사 선진화 가이드라인'과 글로벌 경기 하락 등 위험요인이 산재해서다. 아파트 매매시장의 선행지표인 경매시장만 놓고 보더라도 그다지 분위기가 좋지 않다. 지방 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 내림세를 보이고 있으며 경기도 낙찰가율이 1년 만에 처음으로 90% 이하로 떨어졌다. 서울의 아파트는 경매 물건수가 급감하면서 낙찰가율 등이 여전히 높지만 낙찰건수는 크게 감소했다. 일본의 마이너스 금리발표로 한국은행 기준금리가 경기부양 차원에서 상반기 내 인하될 가능성이 크다. 이달 기준금리를 동결한 한국은행 금융통화위원회에서 금리인하를 주장하는 소수의견이 나오자 금융시장에서는 금리인하 기대가 커지고 있다. 국공채 등 채권 금리(국고채 3년물 금리)가 기준금리 인하로 이미 하락했다. 유럽 뿐만 아니라 중국 일본 등 많은 나라들이 자국통화 약세를 유도해 수출경기를 통한 내수경기 회복을 시도하는 만큼 한국은행도 이 대열에 동참할 가능성이 크다. 한국은행 기준금리가 한차례 더 인하된다면 상가, 오피스텔, 분양형호텔 등 수익형 부동산에 대한 투자 문의는 폭발적으로 증가할 것으로 예상된다. 수익형 부동산 가운데 정부의 규제완화에 힘입어 영종도에 글로벌 투자자의 관심이 집중 되고 있다. 영종도는 인천공항과 가까워 중국인 뿐만 아니라 내국인의 접근성이 좋기 때문이다. 특히 인천국제공항 근접인 운서역 일대 상가에 대해 투자 문의가 많은데 서울역까지는 50분이 걸리고 지하철 5호선이나 9호선으로 환승해 수도권 전역으로 이동이 쉽기 때문이다. 영종도에는 파라다이스가 내년 개장을 목표로 복합리조트를 조성하고 있으며 2014년 예비 허가를 받은 리포&시저스가 조만간 미단시티에 복합리조트를 착공할 예정이다. 운서역을 포함한 영종도 일대는 인천제2공항 청사건립과 인천국제공항 국제업무단지에 들어서는 한국형 복합리조트인 버터플라이시티, 파라다이스시티를 비롯해 복합생태 해양리조트로 개발되는 미단시티와 리포&시저스컨소시엄의 LOCZ 복합리조트 등 셀수 없을 정도로 호재가 많다. 또한 용유·무의도 관광단지 조성사업이 가시화되고 있으며 청라~영종을 이어주는 제3연륙교가 2024년쯤 개통되는 등 미래 가치가 높을 것으로 기대된다. 최근에는 MTGA(Mohegan Tribal Gaming Authority·지분 70%)와 KCC(지분 30%)가 합작 설립한 특수목적법인(SPC) '인스파이어 인티그레이티드 리조트(주)'가 복합리조트 사업자로 선정됐다. 인천공항 국제업무지역(IBC-Ⅱ) 327만㎡에 약 5조원을 투자할 예정이다. 우선 1단계로 105만㎡에 2019년까지 1조8000억원을 투자해 6성급 호텔 650실 등 1350개의 숙박시설과 4000명을 동시에 수용할 회의시설, 무비 테마파크 등 위락시설이 조성된다. 250개의 테이블과 1500개 슬롯머신을 갖춘 외국인 전용 카지노시설, 국내외 유명 아티스트 콘서트와 공연, NBA 등 스포츠 경기장으로 활용할 공연장, 쇼핑센터, 한 곳에서 다채로운 K-뷰티를 경험할 수 있는 스케어센터 등도 들어선다. 수익형 부동산 투자시에는 과거보다 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구된다. 또한 분양가의 적정성, 공급과잉 여부를 적절하게 판단해 고급 유효 수요가 있는 지, 임대를 창출할 수 있는 곳인 지 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.
