리오프닝 기대…美 부동산 투자해볼까
4분기 리오프닝(경기 재개) 기대감과 함께 미국 리츠(부동산투자신탁)에 대한 관심도 높아지고 있다. 3분기 수익률 회복세는 저조했지만, 백신 접종 확대 등 코로나19 대응이 달라지는 가운데 리오프닝 수혜를 받게 될 섹터 중심으로 투자해 볼 법하단 평가가 나온다. 리츠는 부동산 개발, 매매, 임대, 주택저당채권(MBS) 등 부동산 관련 자본 및 지분에 투자하는 상품이다. 임대수익 덕분에 현금흐름 안정성이 좋아 경기가 불황일 때도 주효한 투자처로 꼽히곤 하지만, 코로나19 발발 직후엔 임차인들의 미지급 사태가 발생하며 충격을 받기도 했다. 지난해 1분기 미국 리츠는 25.4% 하락을 기록했다. 충격 이후 미국 리츠는 매 분기 회복세를 이어가고 있지만, 지난 3분기 회복세는 더딘 편이었다. 7월 초부터 델타변이가 확산하면서 리오프닝이 지연됐기 때문이다. 미국 리츠는 3분기에 3.1% 상승을 기록하면서 올 1분기(8.5%), 2분기(11.7%) 대비 낮은 수익률 회복세를 보였다. 특히 지난달 초엔 연초 대비 31.3%의 성장을 기록(9월 3일 기준)하면서 신고가를 경신했다가, 헝다그룹 사태와 테이퍼링 이슈가 불거지면서 월 기준 3%의 역성장을 기록하기도 했다. 지난 22일(현지시간)부터는 미국 국채 10년물 금리가 급등하는 가운데 금리 민감도가 높은 산업용 및 헬스케어 리츠는 하락하고, 민감도가 낮은 호텔이나 오피스, 주거용 리츠는 상승하는 모습을 보였다. 코로나19 확산세와 금리 등 시장의 변동성이 높아진 상황에서 각 섹터별로 성장성을 판단해 투자할 필요가 있단 지적이 나오는 이유다. 4분기 리오프닝과 함께 수혜를 입을 리츠 섹터로는 숙박과 리조트, 오피스 섹터를 들 수 있다. 미국이 'With 코로나' 방역 기조를 유지하면서 백신 접종률을 높여가는 가운데 델타변이가 미칠 영향력은 제한적일 것으로 보인다. 미국 질병통제예방센터(CDC)에 따르면 지난 10월 3일(현지시간) 기준 미국에선 전 국민의 55.9%가 백신 접종을 완료한 상태다. 12세 이상 인구로 한정해서 보면 65.4%가 접종을 완료했고, 75.8%가 한 번 이상 접종을 받았다. 배상영 대신증권 책임연구위원은 "여행 재개, 보복 여행, 미국의 외국 입국자 허용 등을 기대하면서 숙박 및 리조트 섹터를 델타 변이 확산으로 인한 변동성장세에서 진입해야 할 섹터로 제시한다"고 밝혔다. 내년 초부터 사무실로의 복귀 양상도 나타날 것으로 전망하며 오피스 섹터의 성장성도 강조했다. 주택 시장 호조에 힘입은 주거 섹터의 임대 매출 증가도 기대할 만하다. 지난 30일(현지시간) 블룸버그에 따르면 주로 초여름에 최고점을 찍고 떨어지기 시작하는 미국의 임대료는 그간의 계절성과 달리 최근 2개월 간 상승세를 보이고 있다. 미국의 부동산 거래 플랫폼인 질로우그룹에 따르면 지난 8월 미국의 임대료는 연초 대비 11.5%나 올랐다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 "미국 기존 주택 판매 가격 상승률이 3개월 연속 둔화"중이라면서도 "미국 주택 임대료 물가지수가 지난 5월부터 반등하기 시작했고, 과거 주택 임대료가 가격에 18개월 가량 후행해서 움직였다는 점을 감안하면 향후 임대료 상승폭이 확대될 가능성이 높다"고 말했다.
