리츠, 절세·배당 두 토끼…"투자 적기"

지난해 리츠(REITs·부동산간접투자 상품) 열풍이 뜨거웠다. 리츠는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 소유, 임대, 매각 등으로 투자하고 발생한 수익의 대부분을 배당하는 금융 상품이다. 배당수익률(주가 대비 배당금 비율)은 4~6% 수준으로 1%대 예·적금 금리 시대에 좋은 투자 대안으로 자리잡는 분위기였다. 하지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 글로벌 경기가 침체되자 리츠 수익률은 주가와 함께 고꾸라졌다. 임차인이 임대료를 내지 못하는 것은 곧 배당수익의 감소를 의미하기 때문이다. 이러한 우려가 반영된 결과 일부 리츠는 공모가(5000원)보다 하락한 상태다. 이에 따라 지금이 리츠 투자의 적기로 보는 시각도 적지 않다. 주가가 하락하면서 배당수익률이 높아질 수 있어서다. 다양한 포트폴리오를 갖추고 우량한 임차인을 보유한 리츠를 선별하는 것이 중요하다는 조언이다. ◆ 수익·절세 두 토끼 최근 리츠의 가격 조정으로 예상 배당수익률이 6% 전후반까지 상승하는 등 투자 매력은 커졌다. 주가 대비 순자산가치도 약 1배 수준으로 떨어졌다. 삼성증권에 따르면 최근 주가 하락에 따라 이리츠코크렙의 2020년 배당수익률은 7.4%로 예상된다. 롯데리츠, 신한알파리츠 등 주요 상장리츠도 올해 4~6% 수준의 배당이 이뤄질 것으로 봤다. 아울러 리츠 투자에 따른 '절세 효과'도 상당하다. 공모리츠에 3년 동안 5000만원 한도로 투자할 경우 배당소득이 2000만원이 넘더라도 금융종합소득세 대상에서 제외한다. 배당세율도 15.4%(지방소득세 포함)가 아닌 9.9%를 적용받는다. 배당주 투자보다 리츠 투자가 좋을 수 있는 이유다. 한국에서 리츠 시장은 이제 막 활성화되는 분위기다. 국토교통부가 공공시설의 민간 사업자 선정 시 공모 리츠를 우대하겠다고 밝히면서 리츠 운용사들은 더 적극적으로 상품을 개발하고 있다. 올해 상장을 예정하고 있는 리츠만도 켄달스퀘어, 메리츠-제이알리츠, 코람코에너지플러스 등 10여개에 달한다. ◆ "위기에 강한 리츠 찾아야" 전문가들은 리츠를 투자하기에 앞서 리츠가 담고 있는 상품을 잘 봐야 한다고 말한다. 임차인이 누구인지, 어떤 위치에 있는 건물인지, 자산 구성은 다양한 지 등이 중요하다는 것. 남궁훈 신한리츠운용 사장은 "리츠 투자는 옥석을 가리는 게 중요하다"면서 "먼저 좋은 위치에 건물이 있고 임차인 계약이 많이 남은 '안정성을 봐야한다"고 조언했다. 임대료 조달 구조도 살펴야 한다. 예를 들어 호텔 리츠의 경우 임대료 수익이 호텔 영업 실적과 연동되는 경우가 많다. 해외에 상장된 호텔리츠가 40~50%씩 빠진 이유다. 반면 오피스 리츠는 정해진 임대료가 있어서 안정적이다. NH리츠운용 관계자는 "결국에는 임차인이 주는 임대인이 배당을 주는 것"이라면서 "임대료를 누가 주는 지 판단해야 한다"고 말했다. 이어 그는 "롯데리츠나 이리츠코크랩의 경우 개별 투자 매장이 돈을 내는 게 아니라 롯데, 이랜드가 각각 주는 방식이다"면서 "이 경우 롯데와 이랜드의 재무 상태가 나빠지지 않는 이상 임대료를 못낼 가능성은 단기적으로 낮다"고 말했다. '다양한 자산으로 구성된 리츠'도 중요하다. 이번 코로나19 사태를 통한 교훈이다. 한 쪽에서 나쁘더라도 다른 쪽에서 손실을 메워줄 수 있어야 하기 때문이다. 남궁훈 사장은 "좋은 리츠는 다양한 부동산으로 포트폴리오가 구성돼 있어야 한다"면서 "코로나19로 리테일이 어렵더라도 오피스에서 보존해주고, 물류 부동산이 뒷받침을 해줄 수 있어야 한다"고 설명했다. 리츠의 규모도 중요한 판단요소가 될 수 있다. 1조 이상의 리츠는 글로벌 리츠 상장지수펀드(ETF)에도 편입되는 등 글로벌 자금을 유치할 수 있어서다. 최근 신한알파리츠가 유상증자를 결정한 것도 이같은 이슈 때문이다. 남궁 대표는 "글로벌리츠 ETF에 편입되기 위해서는 자산이 1조원 이상 갖춰야 한다. 이에 따라 꾸준히 유상증자를 하고, 새로운 투자 대상을 발굴하고 있다"면서 "리츠는 크고, 다양한 포트폴리오를 잘 갖춰야 위기에 강해진다"고 말했다. /손엄지기자 sonumji301@metroseoul.co.kr